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专业市场商务运营管理培训 第一节　商业地产开发 商品经营 物业开发 第二节　专业市场开发 形成发展 开发类型 开发定位 广州白马服装批发市场成功分析 第三节　专业市场运营管理 运营策划 招商统筹 营销推广 经营管理 商业地产开发类型 批发市场 商业街区 购物中心 物流中心 商品经营方式 商品经营：商品经营的目的是购进商品，然后再将商品销售出去，从而获取商品销售的差额利润。也就是说，获取商品销售的差额利润是商品经营活动的根本目的。 商品经营方式：是指在商品经营活动中所采取的商品购销形式，包括商品批发与零售，经销与代销，直供与直销，连锁经营，联合经营等，选择合理的商品经营方式，对加速商品流通，降低流通费用，提高经营效率和经济效益具有重要意义。 连锁经营 正规连锁（企业集团统一连锁发展，如中石油，周生生金行，百莲达学校等） 自由连锁（自由加盟，餐饮，服饰行业较多） 特许连锁（有完整系统的经营体系，肯德基，绿茵阁） 商业物业开发与商品经营 商业物业经营研究的是根据商业物业的地段和本身的条件，商业物业适合经营什么？商品经营关心的是某经营类型的商店适合于在哪里经营。 商业物业是商品经营的重要物质条件 商品经营是商业物业价值衡量的标准。 商业物业是商品经营成败的关键要素，商品经营成败的关键是吸纳消费人流。商业物业对吸纳消费人流是由物业本身的条件决定的。物业条件包括： 商业物业与商品经营的最佳组合。广州天河城，广州白马。 商业物业开发定位 商业地产开发的核心要素是：发掘商业物业商业潜力的价值点，也就是确定商业地产的经营方向。 准确的开发定位是商业物业成功开发的关键。 定位的方向是？找准周边最具潜力的消费需求。周边环境人群包括居住人群，交通人群，商业人群，工作人群等。其中对商业物业的经营产生较大影响的人群，我们称之为有效人群，有效人群的潜在消费就是地产开发定位的方向。 开发方向有多种，但只有一种可使商业物业经营得到最高回报。 反思服装广场和王府井项目的开发定位。 商圈与业态 商圈结构：核心商圈，次级商圈，边缘商圈。 核心商圈是商店的主要商圈，是目标顾客分布最集中，购买频率最高的区域，一般包括了商店50%－80%的目标顾客。 次级商圈是商店的次要商圈，目标顾客分布较为分散，约店15%－25%，边缘商圈是其它所有顾客，分布更加分散。 第二节　专业市场 批发市场 （1）家居类 （2）服饰类 （3）日用百货类 （4）电讯电器类 （5）交通工具类 （6）文化类 我国批发市场发展演变 批发交易： 自然经济：商品流通的主要模式为：生产－零售－消费 工业经济：商品流通的主要模式由生产－零售－消费向生产－批发－零售－消费转化。 批发交易在美国和中国的流通地位。 在美国，98%的工业消费品，绝大多数农产品和20%的工业生产资料要经过批发商转卖给零售商和消费者。 在我国，50%左右的工业品及80%左右的农产品都要经过批发交易。 我国批发市场的发展演变 起步晚，但发展迅速 自发性批发市场，20世纪70年代末开始经济体制改革，随着经济体制改革进程的加快，商品流通量的迅速增长，商品批发经营者自发地汇集在一起形成的，也就是说早期的批发市场多数是自发形成的。早期批发市场的特点：自发形成，无明显的交易场所，无统一的管理组织。如广州西湖路的服装批发市场。 专门的批发市场，80，90年代，主要是政府投资兴建，特点：专门的建筑及良好的规划，专门的管理人员及管理组织，并由专职人员提供劳务服务。广州流花，东莞虎门富民，沈阳五爱，杭州四季青，北京老动物园市场，山东ZI川。 新型的批发市场，90年末，21世纪初，主要是地产开发商，投资商，特点：在整体规划，经营面积，经营商家，组织形式，交易规范，辐射范围，市场管理商务运营等方面都有较大进步。如郑州银基，红博 批发市场的交易形式 摊位制形式 交易所形式 配送形式 我国目前阶段最为普遍，应用最广泛的是摊位制形式。 摊位制形式 摊位制交易形式按营业时间的特征可以分为短时交易形式和长时交易形式制定如商流和物流可以分为即时交易形式和非即时交易形式。 短时交易，如蔬菜，鲜花，水产品市场长时交易，如服装，鞋类，玩具等批发市场 非即时交易，一般是指进货商向批发商下订单的一种交易形式。 批发市场类型解析 按商圈规模分类 全国性批发市场，区域性批发市场，地方性批发市场三种类型 全国性批发市场 形成条件：依托当地商品生产的产业优势，同类商品生产企业的数量多，规模大，品种齐全，具有绝对的竞争优势，并且在全国市场中占有较大的比重，能够产生强大的辐射力，吸纳力，吸引全国各地客商前来进货。 如广州流花地区服装批发市场，顺德乐从家具批发市场，中山古镇灯饰批发市场都是著名的全国性批发市场。 资料： 广州流花地区服装市场群由12个大型的市场组成，如白马，天马，红