2005年杭州地产年度报告.doc

目 录 第一部分 房地产投资环境分析 杭州宏观经济运行情况……………………………………………2 居民收入消费水平…………………………………………………3 房地产相关政策……………………………………………………5 市政基础设施建设…………………………………………………9 房地产开发投资规模………………………………………………10 小结…………………………………………………………………12 第二部分 土地市场分析 土地市场供需分析…………………………………………………13 小结…………………………………………………………………19 第三部分 一手住宅市场分析 住宅供应分析………………………………………………………21 住宅需求分析………………………………………………………23 销售价格分析………………………………………………………26 小结…………………………………………………………………28 第四部分 商业地产分析 写字楼市场…………………………………………………………29 商铺市场……………………………………………………………34 小结…………………………………………………………………35 第五部分 三级市场分析 挂牌情况分析………………………………………………………36 各区块成交情况分析………………………………………………42 小结 ………………………………………………………………46 第一部分：房地产投资环境分析 一、杭州宏观经济运行情况 １、杭州GDP及增长率 据杭州统计年鉴数据显示，2004年杭州市国内生产总值达2515亿元，比上一年增长19.8%。根据浙江中原市场研究部预测，2005年杭州市生产总值相比上年增长约11%，达到2791.65亿元，此增长率高出2005年全国GDP增长率三个百分点。 2000-2005年杭州市GDP及其增长率： 数据来源：2005年杭州统计年鉴 ２、 2005年总体经济运行状况 工业经济平稳较快增长，轻工业增速明显快于重工业。2005年杭州市工业经济总体呈低开高走的态势。由于重工业受经济周期及政策的影响较大，所以从工业经济的增长速度看，2005年轻工业的增长速度要明显快于重工业增长速度。1-11月份，轻工业和重工业分别实现销售产值2102.11亿元和2631.09亿元，分别同比增长24.1％和18.9％。 投资快速回升，服务业成为投资热点。2005年杭州市投资情况呈现高开低走后反弹的态势。投资增速从1-2月份的37.6%下滑至上半年的0.9%，下半年投资增幅逐月平稳回升，每月平均增幅达2.66个百分点。在加快服务业发展政策的有力推动下，服务业投资一直保持增长态势，增幅明显快于工业投资，成为今年投资最大亮点。1-11月份，第三产业投资累计达到6165882万元，同比增长23.7％，横向比较，分别比第一产业、第二产业投资增速高出17.8和14.4个百分点；纵向比较，高于去年同期3个百分点。 消费稳定增长，出口对经济拉动作用明显。在人均收入稳步提高、居民消费支出增长加快以及商场店庆促销的综合推动下，1-11月份，杭州市社会消费品零售总额实现790.43亿元，同比增长14.4％。面对人民币升值和纺织品贸易配额摩擦的双重压力，2005年杭州市出口增幅从1-2月份的52.9％回落到1-11月份的32.4％，但在增幅绝对量上仍处于高位增长。1-11月份全市净出口总额达89.2亿美元，比去年同期（50.5亿美元）增长76.6％，对经济的拉动作用非常明显。 财政收入保持较快增长。1-11月份，全市财政收入为495.06亿元，同比增长19％；1-11月份，市本级财政收入为148.69亿元，同比增长15.1％。 二、 居民收入消费水平 １、 人均GDP 2003年2季度杭州全市人均GDP首次超过1000美元，除2004年1季度外，其余各季度全市人均GDP均保持在1000美金以上。根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变；而消费结构的升级将促进经济结构和社会结构的转变。2005年前三个季度的人均GDP均呈增长态势，其中2季度的增长最快，后2个季度则相对比较平稳，预计4季度的人均GDP在11769.95元。 随着人均收入的提高，居民用于吃、穿的费用占总消费支出的比例明显下降；相应地，居民用于住、行和文化娱乐等的消费支出比例总体显著上升。根据美国居民消费结构演变规律，在人均GDP达1000美元后，汽车及零部件、家具及家用电器、燃料及动力等消费项目的支出将在之后五六年内急剧增长；食品、服装及鞋类、住宅、医疗等消费项目的支出增长速度将在之后十年内出现较大幅度波动，基本上先下降后回升，然后稳定在一个均值周围呈周期性波动。其中，住