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深圳市房屋建筑面积测绘技术浅析 摘要：深圳市房地产业经过十几年的发展，正在逐步向规范化方向迈进。目前深圳市房屋建筑面积的测绘工作由深圳市规划与国土资源局实行统一管理，并逐步形成了具有深圳特色的房屋建筑面积测绘流程。本文简述了测绘单位在深圳市从事房屋建筑面积测绘工作的一些基本方法和要求，并说明了两类建筑面积的测绘：房屋预售建筑面积测绘和房屋竣工建筑面积测绘。 关键词：房屋建筑面积测绘 房屋预售建筑面积测绘 房屋竣工建筑面积测绘 房屋建筑面积测绘概况 近几年来，深圳市房地产业发展迅速，随之而来的是房产测绘业务的迅速发展，房屋建筑面积测绘在房产销售中起着举足轻重的作用，房屋建筑面积的准确与否直接关系到房地产开发商和购房者的切身利益。为了规范房产测绘市场，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，确保房屋销售中建筑面积的准确性，深圳市房产主管部门——深圳市规划与国土资源局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作。为了严格规范房屋建筑面积测绘市场，主管部门要求只有具有一定资质的测绘单位才有资格在深圳市从事房屋建筑面积的测绘工作，主要表现在测绘单位从事房屋建筑面积测绘工作的技术人员要参加房产测绘主管部门的技术培训，并且考核通过取得主管部门发给的上岗证书。 房屋建筑面积测绘作业所遵循的技术依据 目前，在深圳市从事房屋建筑面积测绘作业，主要技术要求仍然执行国家规范，即2000年8月1日开始实施的由国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（包含房产图图式和房产测量规定2个单元）。由于国家规范的适用范围是针对全国而言的，深圳市经济特区有其自身的特点，因此完全执行国家规范还不能满足深圳市房屋建筑面积测绘的要求。因此深圳市也制定了适合自己的地方标准。深圳市规划与国土资源局于2000年10月颁布了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》（一下简称《规程》）。该《规程》和《房产测量规范》是目前在深圳市从事房屋建筑面积测绘作业的主要依据。除此之外，还有其他一些相关技术要求和规定： 1．《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》（1999年7月1日，深圳市规划与国土资源局） 2．《深圳市房产测绘系统培训教材》（1999年3月，深圳市规划与国土资源局测绘产权处、深圳市地籍测绘大队、深圳市测绘学会） 3．《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（中华人民共和国建设部 建住房[2002]74号文） 4．其他相关的技术要求、文件（包括一些会议纪要）等 由于有关房屋建筑面积测绘工作是一项复杂的技术工作，在实际进行房屋建筑面积测绘作业时，往往会遇到一些技术难题，特别是有关计算全面积还是计算半面积，公用建筑面积的划分等，在现行的规范、规程和技术规定中找不到相应的条款可以参照。为了解决这一问题，深圳市房产测绘工作的主管部门——深圳市地籍测绘大队，定期召开业务例会，针对在具体工作中遇到的难题展开技术讨论，最后将讨论的结果以文件的形式发放到相关各个部门和测绘单位，作为对规范和规程的补充，在以后遇到相同问题时按文件的要求执行。因此，从事房屋建筑面积测绘的单位，还应将这些文件纳入到自己的技术依据中去。 首先执行国家标准——《房产测量规范》，在具体作业过程中，主要按照《房产测量规范》中的技术要求进行，若其中无明确规定，则按建设部相关文件及深圳市规划与国土资源局现行标准和技术要求执行。 三．房屋建筑面积测绘的分类 房屋建筑面积测绘的主要工作包括房屋边长测量、房屋建筑面积计算、房屋建筑面积变更测绘和房屋分层、分户平面图绘制。根据房屋边长数据来源的不同，房屋建筑面积可以分为“预售面积”和“竣工面积”两大类，另外还有一类是“现状面积”，“现状面积”的测绘与“竣工面积”的测绘方法基本相同，区别仅在于其用途不同。根据未竣工房屋建筑设计图纸上尺寸或根据除住宅外其他用途房屋的分户分割方案图上尺寸计算所得的房屋建筑面积，称为“预售面积”；根据竣工房屋实测边长或使用与竣工房屋边长相符的建筑设计图纸上尺寸计算所得的房屋建筑面积，称为“竣工面积（现状面积）”。 四．房屋建筑面积测绘流程 在深圳市从事房屋建筑面积测绘工作，需在国土主管部门的统一管理下进行。不像其他的测绘任务，测量单位可以自行在市场上承揽测量任务，房屋建筑面积测绘任务须有国土主管部门的委托测绘单位才可承揽，测绘单位自行承揽的房屋建筑面积测绘任务，其测绘成果国土主管部门不予认可。因此在深圳市从事房屋建筑面积测绘有其特定的流程，具体过程见下图： 五．房屋竣工建筑面积测绘 房屋竣工面积的测绘可简单地分为三个步骤：①外业房屋边长测量；②内业数据平差处理；③用房产测绘软件编制房屋建筑面积测绘报告书。 1．实地测量房屋的边长 房屋边长是计算房屋建筑面积的基本原始数据，外业实地测量房屋的边长，是后续内业数据处理和面积计算的基础，房屋边长数据的是