城地下空间土地使用权价格评估.PDFVIP

城市地下空间土地使用权的价格评估 天津市博成房地产土地评估有限公司 摘 要：地下空间的有偿使用已成为必然趋势，如何显 化地下空间土地使用权的价值，建立一套行之有效的价格 体系和评估方法成为目前急需解决的问题。为此，在分析地 下空间土地使用权价格内涵价格体系的基础上，建立了一 套城市地下空间土地使用权价格评估模型，可以快速得到 地下空间土地使用权价格，为地下空间土地使用权交易提 供价格依据，促进土地交易依法有序地进行。 关键词：地下空间；土地使用权；价格；评估 一、综述 长期以来，土地一直是以两个维度来界定其使用权的 范围，《物权法》的出台改变了对土地的传统认识，使土地 使用权的研究从两维的平面转变为三维的空间。《物权法》第 一百三十六条规定： “建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 ”。据此，已将建设用地使用权表 述成一个空间的概念，为管理地下空间土地使用权奠定了 1 / 42 法律基础。 地下空间土地使用权是指在地表上下的地下空间所拥 有的使用权，可以进行开发建设，能够独立占有，具有收 益和处分的地下空间权益。 随着城市建设的速度加快，城市土地供给不足日益加 剧,城市地表土地利用已趋向饱和。在城市面积受行政区划 的分割，无法有效扩展的前提下，利用地下空间进行“深 度开发”，已成为各城市进一步发展的一致选择。地下空间 的开发利用作为城市空间立体开发的重要组成部分，越来 越得到国家及各级政府的重视。 城市地下空间利用，增加土地利用效益，适应土地利 用的多元化，促进土地利用由平面向立体发展。这就为空间 地价评估的发展提供了契机。 （一）国外地下空间价格评估理论和应用 地下空间权作为土地所有权的一部分,随着人类工程技 术实践的日益深入,技术水平日益提高,其价值日益得到彰 显。发达的西方国家由于土地私有制度，土地所有权包括了 可及的地上及地下空间，所以从一开始就建立了土地立体 分层使用及收益的理论体系和法律框架，土地估价也沿着 这一思路得到有效发展；同时城市中心土地的日益稀缺， 这些国家较早开始综合立体利用土地的各层空间，也要求 土地经济理论和估价实践按照土地立体应用的框架建立和 2 / 42 发展。 从国外关于地下空间的相关理论和估价实践看，所有 的估价理论都将土地的地上、地表、地下空间做为一个整体 进行考虑，地下空间的价格评估是做为土地空间层次价格 估价的一个部分，主要源于地役权的设定和土地所有者丧 失部分土地空间层次的使用权进行补偿，由此可以引申至 各类空间层次的使用权的估价，其估价目的也延伸至房地 产权利转移、使用的各个方面。 表 1 国外地下空间相关理论 3 / 42 学者（年 理论范畴 理论主要内容 份） Brownell （1 间接计算地下 计算管道从地面上铺设时 958） 空间价值 所占用的土地价值来估算 其地下空间的价值。 Johnson （19 依据城市地下 前三者在不同时期提出提 67） 空间的类型估 出相同理论：通过已经开 Rhodes （197 价 发的城市地下空间各自的 4） 不同用途来估算其拥有者 Partaker （1 因丧失此块地下空间的使 982） 用权而应获得的补偿费用。 Gunterman （ 提出了通过城市地下空间 1995） 的差异性和用途及性质来 Jackson （20