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瀚海·北金商业营销报告 目录： 一、 项目简介： 3 1. 区位简介： 3 2. 项目周边情况分析： 4 3. 项目经济技术指标及前期定位： 5 4. 小结： 5 二、 竞争项目简述 6 1. 调研结论： 7 三、 项目SWOT分析 9 1. 优势： 9 2. 劣势： 10 3. 机会： 11 4. 风险： 11 四、 项目市场定位 12 1. 项目功能定位： 12 2. 形象定位： 12 3. 产品定位： 14 4. 业态定位 18 5. 目标客户定位 18 6. 价格定位 20 五、 销售策略： 25 1. 整体销售计划： 25 2. 销售模式 28 3. 前三年租金收入预测： 30 4. 推算返租前销售表均价系数： 31 5. 推算返租前销售表均价： 33 6. 销售周期及涨价策略 34 六、 保障措施 36 1. 基础保障： 36 2. 形象保障： 36 3. 技术保障： 36 4. 组织保障： 36 5. 资金保障： 37 七、 推广计划： 38 1. 项目目标客群需求特征（以投资为主） 38 2. 项目价值体系梳理 40 3. 推广核心： 41 1) 整体推广策略： 41 2) 整体推广节奏控制 42 3) 配合项目整体销售周期，项目推广节奏安排及量化指标： 44 4) 阶段推广任务安排 44 八、 推广费用框算 67 项目简介： 区位简介： 项目周边情况分析： 周边专业市场分布密集，科技市场、花卉市场、蔬菜批发市场、茶城、建材市场、汽配市场等大型批发市场环伺周边，为该区域带来了极高的人气及人流量； 周边人口情况：项目位于郑州市十字轴线的北侧节点，是城市北部扩展区域的中心位置。周边大型居住区，腹地人口众多在辐射半径3平方公里范围内，居住人口约30万人，项目半径5平方公里范围内，居住人口约50万，周边为城市北部二、三环间的大型居住区，腹地人口众多青年比例约占70%； 区域消费情况：项目周边区域内存在大量住宅小区，城中村村民及外来人口，流动人口巨大，区域内的潜在消费者多为个体商户、公司职员、自由职业者、企业中高层管理人员等中端人群，中端、中低端消费群较大； 区域未来规划：新编制的滨河产业带规划对北部片区东风渠沿岸地块提出了建设生态型文化创意休闲区的规划设想，通过进行大规模的城市更新，改变目前北部区域落后的面貌，以东风渠为脉络，带动北部城市形象的整体改善，由此促进北部地区的城市建设。 项目经济技术指标及前期定位： 商业面积（含-1F） 4.3万㎡ -1F业态定位 超市 商业层数 5层 1F业态定位 精品商业 层高 -1F-5.21m\ 1F-3F：5.1m\4F电影院部分8.5m 2F业态定位 精品商业 停车位 1090个 3F业态定位 餐饮 商业前广场 2.3万㎡ 4F业态定位 影院、电玩 电梯数量 直梯7部、扶梯3组 单层面积 -1F：9924㎡\1F:8040㎡\2F:8372㎡\3-4F：8517㎡ 单层铺位间数 1F：45间\2F:38间 \3F:13间 \4F:5间 共计101间 小结： 项目处于商业发展的战略规划区域，而本案坐落于该区域的核心位置，区域内拥有庞大的消费群体，商业需求旺盛，因各种原因该区域一直没能出现满足区域消费的集中商业体，而符合区域市场需求的品质商业体更是严重缺失，这恰为本案提供了巨大的市场空间；本案的规划设计理念在品质及延展性方面具有高度的前瞻性，但是在规模和业态规划等方面，作为区域型商业中心还有较大不足，不论是销售还是经营在目前规划范围内都存在较大风险。 竞争项目简述 项目名称 位置 建筑形态 总体量 商业体量 业态定位 推广主题 主力商家 销售模式 天旺广场 东风路与天明路交汇 地上四层，局部五层 10万 10万 零售、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务 一站式休闲主题购物中心 世纪联华 整体出售 置地广场 郑汴路中州大道 高层+商业 25万 8万 超市、金融、餐饮 时尚之都 嘉茂5万 整体出售 郑州国贸 花园路农业路 写字楼+公寓+商业 50万 12万 百货、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体 城市商业街生活中心 大商、家乐福、肯德基、星巴克等 60%自持+40%出售 裕鸿国际 紫荆山路商城路 4栋写字楼+商业 20万 4.5万 百货、餐饮、娱乐 百货天地 新世界百货 整体出售 中原万达 中原西路秦岭路 住宅+公寓+商业+商业街 53万 20万 万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市 一座万达广场 一个城市中心 万千百货+沃尔玛 直接销售 汇泽时代广场 丰庆路国基路 住宅+写字楼+商业 30万 7万 百货、商业步行街 北城核心·旗舰级商业钜著 大商千乘百货5万平米 主力店整体出租+直接销售 正弘蓝堡湾 花园路