中国佛山国际环保城项目前期总体策划报告191页（上部分）.ppt

分析思路与内容板块 分析思路与过程 两大核心优势 ? 东侧地块临街面长达1.2公里 ? 可视性和展示性好，有利于项目后期整体营销包装推广 ? 临街面长可以最大限度的提高项目商业价值 ? 临街面长可以强化展示功能，也是提高项目形象档次的重要资源 三大主要劣势 近30年来，南庄陶瓷产业不断发展导致环境污染日趋严重，为南庄带来“中国建陶第一镇”美誉的同时也让南庄背上了沉重的环境污染的历史包袱 可依托资源有限 三方面威胁与制约 佛山市拥有一批规范化、现代化、高层次、多功能的各类专业市场，全市拥有各类市场422个，其中生活资料市场379个，生产资料市场43个 佛山的专业市场在全国范围都具有较高知名度 市区的城北综合批发市场、城南机动车交易中心、水产批发市场 石湾陶瓷建材批发市场、中国陶瓷城、华夏陶瓷博览城、瓷海国际 张槎针织市场、澜石不锈钢材料总汇 南海的狮山省农产品中心批发市场 西樵轻纺城、大沥有色金属市场、摩托车市场、平地电器市场、南国小商品城 三水的西南耕牛市场 顺德的龙江家具市场 乐从家具城 等，都具有较高的知名度 总结项目基础条件的特点 商业地产项目策划目标 开发商对项目的期望 形成对项目的基本判断 定位的焦点问题 分析思路与过程 建议采用前后复合定位 主题业种宜用突破式定位 主题业种的定位准则 选定用于突破的主题业种 环保产业 主题突破成败取决于启动 候选的启动业种 启动业种的比选准则 建筑陶瓷 建陶机械 小商品 酒店用品 IT数码产品 工业品 食品农产品 纺织品 装饰建材 前后定位的复合衔接 分析思路与过程 各区分期建设安排顺序 各期开发体量估算与开发要点 分期建设安排的一些基本考虑 第一阶段的商业形态构思 第二阶段的商业形态构思 第三阶段的商业形态构思 各阶段商业形态的深入分析 日用型环保产业深入刨析 首期环保建材商户经营特点深入分析 两种经营权模式的比较分析 项目各方利益相关者的利益诉求 四方互利互惠的经营战略构思 提供多种资金支持性增值服务 “工业品超市”概念深入思考 实施组织架构与职能 分析思路与过程 启动实施的基本要点 启动方案的要求 启动规模建议 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 经营品种垂直及平面布局 商铺间隔及数量测算 公寓面积需求测算 其它配套功能设置建议 项目启动区的租售情形 租售结合的三种方式 三种租售策略的说明 启动方案经济测算 租金水平拟定思路 项目周边可供参考的租金水平 项目不同位置的租金水平拟定 项目静态租金收益测算 项目未来五年累计租金收益 项目经营权售价测算 项目20年收益测算与比较 项目运营管理组织架构参考 分析思路与过程 本项目的租和售虽然可以分开考虑，但如能结合在一起操作效果将更好，以下是三种不同的结合方式： ? 带租约销售：项目启动后先出租，当出租情况较理想的情况下才进行销售，或在有把握的情况下租售直接联动，核心在于以租带售。 ? 直接返利销售（返利一次性冲减售价）：预先确定一个合理的年投资回报率（如8%），在将若干年内的投资回报一次性直接返利给投资者，即在售价中直接扣减（如3年回报返利，每年按8%的回报率，则真实售价是原价的76%），这种方式在广州等大城市的商业项目上运作得比较普遍。 ? 第三方存托返利销售：将回报返利部分通过第三方进行存托管，在约定期满后，回报返利通过第三方对购买方进行兑现，这种方式必须通过金融机构来进行。 项目定位 项目分析 启动方案 项目实施 4.4 租售策略 4.4 租售策略 项目定位 项目分析 启动方案 项目实施 ? 先租后售或租售联动，以租带售 ? 购买者看到实际经营，可增加投资信心 ? 整个项目的经营安排还集中掌握在发展商手上 ? 各地政府的规定宽严不同，有些不允许任何形式的带租销售，有些须先租后售 ? 租售分开，可以相对独立地操作，以返利带售 ? 是返利销售的一种变通，即把返利部分不直接返还，而是通过第三方存托管 ? 整个项目的经营安排还集中掌握在发展商手上，与招商的成效有关联性 ? 这种方式较少出现，能得到买卖双方认可的第三方是关键 ? 租售分开，可以相对独立地操作，以返利带售 ? 购买者得到真实的让利，但发展商的收益大幅降低 ? 整个项目的经营安排还集中掌握在发展商手上，而且与招商的成效没有关联性 ? 最容易被各地政府接受的一种返租销售方式，因为风险最低，监管最容易 说明 存托返利销售 （返利由第三方存托） 带租约销售 直接返利销售 （返利一次性冲减售价） 租售策略 ① 如有条件可考虑采用第三方存托返利销售，存托期的长短要适当，如场内普遍签订的合同期为5年，则可考虑“3+2”的方式，即前3年承诺固定回报