四川广播电视集团隆昌）623台旧址商住房开发投资项目可行性研究报告.docVIP

四川广播电视集团（隆昌）623台旧址 商住房开发投资项目 可 行 性 研 究 报 告 四川省川鑫房地产开发有限责任公司 二0一三年一月 目录 前言…………………………………………………………-4- 报告编制目的……………………………………………..-4- 报告编制依据……………………………………………..-4- 项目概况…………………………………………………..-4- 项目开发经营环境分析……………………………………-6- 一、2012年国内房地产市场开始回眸………………………...-6- 二、有利投资经济形势成因分析……………………………....-8- 第三章 项目周边物业市场调查分析………………………………-9- 一、投资地块的地理环境………………………………………-9- 二、市场及消费者分析…………………………………………-11- 第四章 项目开发经营优势点和机会点分析……………………..-12- 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式………………..-12- 二、项目开发经营优势点……………………………………..-13- 三、项目开发经营机会点……………………………………..-14- 第五章 项目定位…………………………………………………..-14- 一、目标市场定位…………………….……………………….-14- 二、产品定位……………….………………………………….-14- 第六章 项目开发建设建议………………………………………..-15- 一、项目总体规划建议……………………………………….-15- 二、小区配套设施建议……………………………………….-16- 第七章 项目开发经营策略及投资估算………………………….-16- 一、项目开发经营策略…………………………….…………-17- 二、投资成本、收益、毛利估算…………………………….-17- 第八章 项目开发经营风险分析及对策………………………….-19- 一、项目开发经营的风险分析……………………………….-19- 第九章 结论与建议………………………………………………..-21- 一、项目拥有较好的投资环境和投资机遇…………………..-21- 二、项目在经济上具有较强的可行性………………………..-21- 三、项目具有突出优势………………………………………..-21- 四、项目开发经营风险较小…………………………………..-22- 五、项目实施的难点…………………………………………..-22- 四川广播电视集团（隆昌）623台旧址商住房开发投资项目 可行性研究报告 前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，综合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出的初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其他实施的优化提出建议。 报告编制依据 隆昌县规划局规划方案。 国家建设部以及内江市颁布的房地产相关法律与政策。 现场勘查和实地调研所得资料。 目前四川广播电视集团（隆昌）623台房屋的现状及其产权情况。 《危房鉴定报告》以及国家及四川省关于“5.12”灾后重建相关政策和规定。 项目概况 原建筑基本情况：该项目位于四川省隆昌县城区中心地带金鹅镇隆泸大道1号，现为四川广播电视集团623台驻地，修建于1990年，共有建筑两栋，规划用地5亩，实际占地面积3.65亩，土地性质为行政划拨用地。有经营性用房633㎡，办公室433.8㎡，职工住宅906.33㎡，车库55㎡，院坝800㎡。其中职工住宅已经售出给职工，属于个人资产，其余资产均为国有资产。现房屋已年久失修，受5.12特大地震灾害的影响，存在严重的安全隐患，经隆昌县房屋安全鉴定办公室检查后出具了《危房鉴定书》鉴定意见为建议拆除重建，应当属于“5.12”灾后重建范围，并享受其相关扶持政策的支持。 项目投资前提： 在保证国有资产保值、增值的前提下； 在保证职工合法权益不受损害的前提下； 在保证程序合法的前提下。 建设方式： 由四川广播电视集团（隆昌）623台充分利用现有土地、房产经过社会中介结构进行评估作为出资与四川省川鑫房地产开发有限责任公司投资全部建设资金进行“联合开发”。 依法通过有偿方式将现有土地变更为综合出让地。 根据项目的实际双方本着自愿、平等、互利互惠原则，签订明确双方责任权利的《联合开发协议》。 规划许可条件： 该宗地规划总用地5亩，旧址实际用地3.65亩，以土地出让方式将其变更用地性质。 建筑密度：≤30% 绿化率：≥35% 容积率：≤6.0 开发基本思路设想： 为保证四川广播电视集团（隆昌）6