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房地产经济学—土地与土地使用制度 土地是人类社会一切活动的物质载体，作为建筑地块又是房地产的物质前提和基础条件。本章围绕土地和房地产的关系，对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析，阐述城市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。 第一节 土地与房地产 一、土地的双重属性 与土地和房地产联系在一起的所有经济关系，都可以看作是土地特性的延伸。土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。 （一）土地的自然特性 1、土地总量的有限性。所谓土地的有限性是指从整体上讲，相对于人类社会对土地的需求而言，土地是不会增加也不可再生的。虽然从技术发展的角度看，人类社会可能向外太空发展，寻找到新的适合人类生存的星体，但就可以预计的发展来看，在当前几乎没有这种可能性，人类社会只能在地球有限的土地范围内从事各种活动。 2、土地区位的差异性。即不同地区、不同区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同的，由此造成土地较大的自然差异性。而且同一块土地又可以有多种用途，例如农业、居住、商业、办公等，不同用途对土地的相关自然特点的要求又存在较大的差异，反过来不同区位土地又要求不同的土地利用状态，这样组合起来形成纷繁复杂的土地利用状态。 3、土地位置的固定性。所谓土地位置的固定性是指从实体流动来看，土地不能从一地移动到另一地，特定土地固着于一定的地理经纬度上。地球的地质运动虽然能够缓慢地作用于土地，但这种影响要经过成千上万年才会显示出来，对当前的土地状况影响微乎其微。另一方面，土地位置的固定性也表现为土地一旦用于某种用途就不易改变，调整难度很大。 4、土地使用的耐久性。即从人类有限的视界来讲，土地寿命是无限的，是可以永续使用的，通常条件下土地是不可毁灭的。不过，如果人类使用不当会造成土地无法用于某种特定用途，例如土地沙漠化即不能用于农业耕作，又如，如果在土地上建成住宅区，土地表层土壤受到破坏，再转而用于农业的可能性较小。如果对自然环境过度利用，土地利用条件会恶化，在人类现有技术条件下，可能无法恢复，从而使土地无法有效利用。 （二）土地的经济特性 1、土地的稀缺性。稀缺性是与人类的主观需求联系在一起的，如果没有人类社会，土地也没有稀缺与否的问题。现代社会中由于人口的急剧增长、工业化和城市化迅速发展，人们对土地的需求水平越来越高。相对于这种需求水平来说，有限的地球表面日益显得不足。进一步，土地自然所具有的有限性、差异性、固定性等特点又限制了土地的总供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源。 2、土地的区位可变性。土地区位的形成和变化是与人类社会的经济、政治和社会等活动联系在一起的，因此虽然自然形态的土地位置固定，但人类社会的相关活动却随着时代的变化而变迁，从而带来土地的区位出现相应的变化。例如，历史上的某些商业、文化中心可能演变为当代的旅游区，历史上的不毛之地可能演变为当代的工业中心等。土地的区位可变性特性在城市土地区位方面表现得尤其明显，土地区位会随着城市的发展及基础设施的建设特别是交通、通讯、公用基础设施的建设和发展而出现巨大的变化。 3、土地的报酬递减性。在一定的技术水平下，连续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。这种经济特性与自然状态的土地供给有限联系在一起，相对于这种固定供给而言，初始少量投资可能显得不足，收益呈现递增的趋势，随着投资的逐步增加，土地的潜力逐渐发挥出来，再进一步增加投资会使得土地上增量的收益呈现下降趋势，这种下降趋势即是土地的报酬递减性。在农业中这是很明显的，在建筑业中也是如此。不过，土地的报酬递减性在不同的历史时期、不同的技术水平下表现是不同的，这一经济特性只有在技术水平给定的情况下才是成立的。 4、土地经营的垄断性。由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活动主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。土地经营的垄断性也会为土地所有者提供额外的利益，这种经济利益的安排、协调、冲突等对社会经济的各个方面产生巨大的影响。 土地的双重属性还可以从另一个角度来理解，即土地既是社会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和经济资源，主要是资源的合理配置问题；而作为社会资产，则主要是土地财富的占有和分配问题。在现实经济生活中，二者是结合在一起的，目标是既要达到土地资源配置合理化，又要达到土地资产收益最大化。在土地使用中要实行资源和资产并重的原则。 二、土地在房