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房地产开发资金筹措方式分析及决策 [摘 要]房地产的建设经营成本大，风险高，对于一个房地产企业而言，做到资金筹措到位很重要。本文主要将房地产开发项目的资金筹措方式进行系列的分析及决策。 [关键词]房地产 资金筹措 方式 分析 决策 1.房地产的特点及资金来源 1.1房地产特点 房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入，而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多城市尤其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 1.2房地产资金主要来源 目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。 开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。 2.房地产开发商主要筹措项目资金方式分析 2.1债权融资方式 债权融资是指债权人运用现有或将来的债权来融通资金的过程。目前我国最多的是债权融资的方式，并且这种债权集中于从银行获得的贷款、企业之间的欠债和预收的贷款。目前由于我国金融市场的开放程度较差，即使用债权融资也还有许多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企业债券等工具的应用。债权融资则是最常见和常用的一种融资方式，如果从银行或金融机构借款，这种借款常常为短期的或专项的流动资金或开发贷款，不利于房地产开发企业从事较长建设期过程中的运用安排，增加了企业现金流的控制难度。发行企业债券或信托基金则有可能使长期债务增加、短期债务减少，更有利于企业的资金计划安排。债权性融资就是银行贷款、企业债券。 2.2股权融资方式 这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。 股权融资的方式有多种，最常见的是以合资形式成立项目公司，双方根据项目所需资金，特别是启动资金的缺口按比例投资，实现销售后，利润同样按比例分红。通常这都是一种短期的融资方式。出资的方式也不都是现金，也有土地等其他方式。 2.3证券市场融资 房地产企业的融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大大增加。在这个证券市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，证券市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。 借壳上市，发行债券融资仍是房企上市的捷径。因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。有业内人士认为，如果能够巧妙地运用借壳上市的技巧，可以达到事半功倍的效果。 2.4债转股的融资方式 债转股是指投资公司或银行组建资产管理公司，把原来与房地产企业之间的债权债务关系，转变为资产管理公司与企业间的控股与被控股的关系。债权转股权后，原来的还本付息就转变为按股分红。债转股不但可以使企业丢掉债务包袱，而且减少了银行坏帐损失，盘活和加快回收不良资产，有利于缓解金融风险。企业在减轻债务之后就可以进行公司改造，重新组织生产，在资产管理公司的监督下从事经营活动。资产管理公司只是阶段性持股，最终或转让给境内投资者或被企业回购或上市。因此，债转股的实质就是企业将债务和风险阶段性的转移给资产管理公司，并将投资公司或银行从债权债务关系中解脱出来。 由于可转换债券兼具股票和债券两者之长，融资规模大，融资成本低，灵活性强，适应性广，而且可以利用财务杠杆以增加股东财富和优化企业资本结构，优点十分明显，目前由于利率水平。资金使用成本较低，公司支付的债息可作为固定开支计入企