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诊断报告：地产开发将要淘汰什么企业？ 　 上半年，我们受国内众多房地产商的邀请，走遍了大江南北。在宏观调控的大形势下，我们研究了中国许多城市的房地产投资状况。比如湖北宜昌的畔山林雨和宜昌商业步行街、扬州市由台湾投资的扬州京华城中城shopping mall项目、江西景德镇陶瓷工业园项目、广东南海的物流项目、广东中山的工业地产项目、四川成都老君山别墅区项目和蚌埠的张公山项目等等。我们强烈感觉到：中国地产开发正在进入一个新的时代，那种靠一招鲜、吃片天的时代正在过去，地产商打短平快，靠炒作概念、战术致胜的做法正在被市场淘汰。 　 在这些地产项目中，我们发现了一个共性的东西：这些楼盘都不太容易开发、需要下决心深耕细作。有的要做商业街区设计，有的要做步行街、有的要做购物中心、有的要做旅游地产街区以及工业物流等概念，来作为整个地块开发的驱动引擎。地产经营问题表现得十分突出，而作为地产主要表现形态的楼盘产品反而成为一个次要的问题，这是个十分有趣的现象。由此，我们判定中国的地产投资已经进入地产经营的时代。 　　中国地产进入经营时代 　 我们已经看到，过去那种仅仅炒作概念的地产操作已经充分表现出局限性。如广州的华南板块，概念透支使得目前该区域正处于低迷中。在城市运营中，过度炒作概念带来的负面影响也越来越被人们所认识。如东莞市那些满天飞的炒作概念：第一国际、国际公馆等等，好象将联合国都搬到了东莞。而事实上，每次经过东莞的时候，你会看到那里的环境是多么的恶劣，水质被严重污染，空气中充满了异样的味道，整个社区建得毫无头绪，而地产策划者和地产经营者都还在沉迷于概念的批量生产和炒作。 　 中国的地产投资已经走过了大盘时代。现在回头看，所谓大盘时代的策划就是美国早期所经历的卧城时代。无论发展商声称的配套中学校、会所、运动场有多么的完备，其所担负的社会功能仍是非常有限的。所以，从整个城市发展区域来看，这些楼盘基本上表现为功能不全、空有其表，生活成本和交通成本高企是这些楼盘的共同特点。 　 地产行业的这种转变，正是中国地产开发同国际接轨的表现形态。地产开发要同城市发展紧密联系起来，我们今天终于深切地感受到了这一点。霍华德曾经谈到，任何有机体和组织的生长发展都有一个天然限制，要恢复人类的天然尺度。城市发展不能无限度地摊大饼、无限膨胀。城市社区之间可以用绿带进行连接，使社区的生态环境能够得到平衡。城市社区要保持细胞式的功能组团。这种追求社区平衡，整体有序而维持社区内部的内聚力的城市发展的思想，可以说是欧美探索了上百年所得出的经验。 　 社会对地产开发需求正在提出更高的要求，房地产商将面临更加严峻的考验。这就是如何在目前的形势下做好地产的全面经营，这就是地产经营时代的特点。 　 如果我们从城市发展的意义上看，地产商目前最严峻的课题，就是充分地理解城市，同城市发展合拍。要建设一个完整的与城市功能融洽的社区。这种社区往往具有城市组团特点，而且这种组团不等于楼盘加楼盘，而是有更多的未来城市功能因素。 　 许多城市里都已经表现出地产开发过头的苗头。一方面是一片又一片互不相干的新楼盘无人问津，另一方面是人们拼命挤在条件恶劣的老城区。配套奇缺让人们不敢轻易离开老城区，交通规划落后让人们的生活成本激增，房地产商的急功近利让人们不敢相信广告宣传的那些炒作概念，这种拉锯战发展到今天，市场终于要以淘汰赛的方式检验企业的诚意了。应该说，只有那些最先看清形势，积极应变的地产商才有可能生存下来。 三个关键词：产业链、交通和组团 　 从城市发展的角度看地产开发，理解产业链、交通和组团三个词的真实含义，是地产项目前期定位的关键。 　 城市产业链和商圈的发展决定了城市的规模和影响力。但政府对整体城市发展的茫然和失控与地产商的急功近利，已造成对产业链和商圈的破坏。 　 譬如中小型城市的步行街问题，地产投资已不乐观。但是很多中小型城市的步行街还在照抄广州、上海和北京的做法。 　 在研究步行街的市场结构时，我们发现中小城市的步行街受“5+2”模式和“黑加白”模式的影响。所谓“5+2”模式就是周末生意较好，平常生意清淡；“白加黑”模式是指白天基本上没有购物者，晚上大概七点到九点之间会成为营业的最高峰。这点就是同大城市完全不同的市场生态。这样的步行街应该如何建，值得深入研究。如果象一些发展商那样，将所有的旧房拆除，建成非常漂亮和豪华的欧式建筑，这就会严重的破坏城市原本有的市场生态。可以说，基本是一种掏空旧窝建新巢的方法，是否能继续吸引原来的商业经营者，就有很大的疑问。 　 实际上中小城市的步行街，我们发现它是被大型的卖场挤压而出现衰弱的，这就是一个很有趣的现象。这说明中小城市的消费人群实惠是第一选择，而对于品牌的