07年第1季度商业.pptVIP

商业地产综合服务供应商 Commercial Property Intergrated Services 07年第一季度上海商铺市场 Q1 2007 Research 1 1 经济概览 Economy Overview 2 市场概览 Market Overview 3 供应市场 Supply Market 4 需求市场 Demand Market 5 市场展望 Market Forecast 目 录 Contents 经济概览 第一季度，上海市经济继续保持稳定增长态势，国民生产总值和社会零售消费总额均为2位数增长，全市房地产投资高达339.18亿元，同比增长达到21.15%，中长期贷款利率7.11%，居民消费价格总水平达到101.5，比去年同期上涨1.5%，消费品价格水平上涨1.9%，而服务行业价格水平上涨0.3%。 全季度上海零售市场主要呈现：餐饮业市场持续增长明显；旅游业快速发展促进上海消费品市场的活跃；通讯器材类和家居类商品销售保持高速增长；轿车销售受政策性因素影响增长缓慢。国内经济保持高速增长，但存在国际收支不平衡，资金流动性过剩等问题，预计政府会进一步采取措施，希望国内经济得到软着陆。 市场概览 本季度正逢传统春节，假日经济效应成为本季度商铺市场的一个重要特点，商业租赁市场呈现供需两旺局面。几大传统商圈本季度都有供应入市，百联又一城的开业有望使五角场商圈进一步升级。在需求方面，国外中端品牌竞相在各商圈开业成为了本季最大的热点，强烈的需求推动了优质商铺在本季度租金小幅上调。而各市级商圈基本处于一铺难求的境地。 上海各项经济指标 数据来源：上海统计局 2 供应市场 本季度，市级区级商圈都有供应入市。位于南京东路的宏伊国际广场在一月正式营业，其商业建筑面积为25575平方米；华润时代广场对面的和之百货也于年初开业，商业建筑面积为32000平方米；继上季度火热投入市场的万达广场和大宁国际购物中心后，本季度位于区级商业中心五角场的百联又一城也正式开业。这三大购物广场的相继开业显现出上海的商业项目开发的重心正在转向区级商业中心。 一些调整后的商场也在本季度相继开业。南京东路圣德娜商厦原来的租户都已迁出，美特斯邦威成为了新的租户；上海广场裙房“无限度”在被收购后经调整,本季度部分商家开始营业。 需求市场 租赁 本季度由于传统春节假日经济效应所释放出的购买力吸引各国商家进入市场。CA在大宁国际广场开设首家专卖店；UNIQLO在正大广场开设其在亚洲最大的旗舰店；香港莎莎本季度在百联中环购物广场和万达商业广场各开设一家专卖店；ZARA、CA和HM在正大广场的专卖店在下季度都将开业。 另一方面受到外资银行可以进行人民币业务的影响，各大银行布点步伐加快。渣打银行1月在徐家汇开出了上海第五家营业网点，外资银行锁定了上海一些著名的现代服务业集聚区，并已经开始向新天地、古北、衡山路等地方挺进。 新增供应项目 信息来源：立超商铺部 数据来源：立超商铺部 3 销售 虽然政府出台了限外政策，但由于对人民币升值的预期，境外机构投资房地产的热情依然不减。本季度外资的投资项目主要还是写字楼和住宅市场，对与商铺物业的投资只有西班牙ROCA收购了汇智大厦一楼商铺作为其营业场所。 租金和入驻率 本季度虽有大量新增供应上市，但市场表现出对新增供应良好的吸纳能力，整体租金走势平稳。浦东由于几大商场的成功调整，近期的商业气氛有所加强，入住率大步提升，个别商场也借势上调了租金。目前新上海商业城租金达到28.6元/平方米/天。 郊区级商圈的主要商业街租金表现出强劲的上涨势头，一些热门商铺的租金已经超过了市中心的商铺，内地的中端品牌对该些区域的需求十分旺盛。 市场展望 随着下季度徐家汇星游城的开业，将对该区域综合性娱乐场所进行补充；同在徐家汇的新路达广场和美罗城地下一层的大时代也将在下季度调整后开业。各种业态档次的商业物业的竞相入市，势必推动徐家汇商圈的再次升级。四月亚洲最大的家具单店红星美凯龙全球家具生活广场将在闸北区汶水路开业。取代连卡佛入驻大上海时代广场的美美百货也将在下季度营业，其经营面积扩大到了3800平方米。 需求方面，下季度受五一黄金周消费欲望上升吸引，国内外各大商家势必抓住此次商机开出新店，预计下季度租金将有小幅上升。 成交案例 数据来源：立超商铺部 数据来源：立超商铺部 数据来源：立超商铺部 4