同策-2009祥腾财富广场项目营销策划报告-Y.ppt

以上海甲级办公楼租金为代表，截至4季度末，市场租金较上季度大幅下调21.6％，完全抵消了2008年前三季度的涨幅； 在租金全面下跌的情况下，静安、浦东和徐汇的季度跌幅均超过20％。 部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次级商务区逐步崛起 案例1：全球领先的快递邮政服务公司TNT中国总部最大的部门销售部从广东路上的世界贸易大厦搬至虹桥临空工业园； 案例2：香港精品机械有限公司从兆丰环球大厦搬至中环内的东方环球企业中心。 出租型办公市场 出租型办公楼类型 项目周边出租型办公楼类型上看，可分为园区型办公物业和市场化办公物业，市场化办公楼从区位上可分为汶水路以北和汶水路以南两个区域。 出租型办公楼分布 本案 市北工业园区 市场型办公楼 美邦大厦 2.5-2.7元／㎡/天 华瑞大厦 1.7元／㎡/天 永鼎大厦 1.8-2.2元／㎡/天 彭浦大厦 2-2.2元／㎡/天 泛欧现代大厦 3-4元／㎡/天 大宁国际广场 5.5元／㎡/天 合金工厂 3-3.5元／㎡/天 聚能湾 2.7元／㎡/天 市北中央商务园 2.6元／㎡/天 市北半岛中心 2.6-2.7元／㎡/天 关键词： 园区型办公物业 市场化办公物业 市北中央商务园 聚能湾 市北半岛国际中心 本案 市北工业园区 园区内大型企业云集 市北中央商务园 聚能湾 市北半岛国际中心 1992年，市北工业园区经上海市人民政府计划委员会批准成立，由闸北区人民政府组建和统一规划开发；2005年，园区成为上海市北生产性服务业集聚区的重点区域；2006年，园区又被国家发展与改革委员会命名为第四批省级园区。 园区临近南北高架路和地铁1号线，是上海中心城区唯一的开发区，总用地面积1.26平方公里。 市北工业园是闸北现有最大规模的经济园区，包括总部园区、都市信息园区、创新聚集园区等多种优质形式。园区主导产业以电子通信、信息传媒以及物流运营为主，同时也引进部分相关联的海内外行业协会和组织。 目前市北工业园区已经形成了以世界500强企业日本住友化学、瑞典爱生雅、中铁工程总公司为代表的区域性、功能性总部，以台湾神达电脑、晶澳太阳能为代表的跨国企业研发中心，以赛科斯、智联为代表的服务外包企业等生产性服务业集聚，成为上海生产性服务业集聚区的重要区域。 市北工业园区 政府背景、政策优惠 3.2 4.1 3.5 层高 （m） 品质较高，针对大型企业，整层出租，政策优惠 新 65% - 2.6-2.7 1300（整层） 1.5万 聚能湾 品质较高，办公氛围好，政策优惠 2 75% 7 2.6 300-1000 5万 市北中央商务园 市北工业园区 新 房龄 （年） 品质较高，管理专业,政策优惠 项目特点 70% 出租率 所属区域 7 2.6-2.7 400-1000 1.8万 市北半岛国际中心 物业费（元/ m2 /月） 租金（元/天/ m2 ） 面积段 （ m2 ） 体量 （m2） 名称 1、市北工业园区的面积段划分较大，以新建项目为主，品质较高，政策环境宽优越 2、主力租金在2.6元/平方米/天 面积划分大，有政策扶持，租金在2.6元/平方米/天 关键词： 大面积 政策带动 整体品质高 龙头企业 市北工业园区 市北工业园区 彭浦大厦 永鼎大厦 华瑞大厦 美邦大厦 本案 彭浦大厦 永鼎大厦 华瑞大厦 美邦大厦 市场化办公物业 汶水路以北区域 汶水路以北区域出租型办公项目品质一般 3.3 3.3 3 3 层高 （m） 2 4 5 4 房龄 （年） 红线超标，政策环境较差 物业品质一般 设施陈旧，物业品质一般 物业品质较差，以小型企业为主 项目特点 30% 95% 80% 85% 出租率 彭浦板块 所属区域 9 2.3-2.5 150-300 约1.2万 美邦大厦 8 1.8-2.2 60-800 2.5万 永鼎大厦 7.5 2-2.2 50-125（可整层租） 约9000 彭浦大厦 8 1.7 38-85 约1万 华瑞大厦 物业费（元/ m2 /月） 租金（元/天/ m2 ） 面积段 （ m2 ） 体量 （m2） 名称 1、面积划分灵活，以小面积划分为主 2、租赁市场活跃，除美邦大厦自身有红线超标问题，不具参考意义外，其它办公楼的出租率都在80%以上 3、主力租金在2.0块/平方米/天左右 4、房龄4-5年，设施较陈旧，品质一般 面积划分较小， 租赁市场活跃，租金在2元/平方米/天 关键词： 日租金2.0元 小面积 租赁活跃 市场化办公物业 汶水路以北区域 大宁国际商业广场 本案 市场化办公物业 汶水路以南区域 汶水路以南区域出租型办公项目品质在周边区域最高 合金工厂 泛欧现代大厦 大宁国际商业广场 合金工厂 泛欧现代大厦 5.6 3.6 3 层高 2 新 3 房龄 面积小，SOHO型办公产品，多为小型企业 5A甲