解析多家房企图谋分拆上市里的“如意算盘”.docx

随着“白银时代”的到来,房地产公司的盈利能力大不如前。重压之下,挖掘产业链上下游的发展潜力成为不少开发商的当务之急。原本只是作为“副产品”的物管、酒店业务,如今成为开发商“挖潜”的重点领域。近期,更有多家龙头房企拟将物管、酒店业务分拆上市,获得更加丰厚的投资收益。不过,也有业内人士提醒,部分领域分拆上市需要谨慎,尤其是传统物业管理服务的盈利空间小,与服务质量间存在无法解决的矛盾,因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。中海万科碧桂园意愿强烈近期,房企分拆上市消息频频,先有中海收购旗下子公司——中海宏洋物业管理有限公司100%股权,拟考虑在香港联交所上市,后有世茂有意重启尘封多年的酒店分拆一事。事实上,除了这两家房企之外,万科、万达、禹洲等多家开发商也对分拆一事倍感兴趣,竞相有了较为明确的分拆上市意愿。恒大集团更是今年分拆上市的“先锋”。今年7月1日,恒大地产控股的广州恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司向新三板递交挂牌申请。而7月2日,恒大宣布公司持有100%权益的附属公司恒大文化产业集团股份有限公司已向新三板申请挂牌。7月21日,恒大长白山矿泉水股份有限公司也宣布新三板挂牌申请已获受理。另外,恒大粮油和恒大乳业也将在未来合适的时间分拆上市。在近日碧桂园的业绩发布会上,集团总裁莫斌表示,未来能分拆上市板块都会分拆,增加品牌影响力,增加对集团母体的贡献。碧桂园首席财务官吴建斌透露,碧桂园去年以来就研究教育板块上市的事情,当前已成立了工作组在推进这项工作,将会赶在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。同时,物业板块已经纳入上市计划之中,而酒店板块正在引进合作伙伴筹划盘活,但也不放弃上市的目标。将给母公司带来丰厚投资收益在资本市场,通过分拆上市获取股权的二次溢价并不鲜见。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言,将经营成熟的子业务板块分拆上市,主要有两点好处:一是选择分拆的子业务板块在母公司主体中往往存在市值被低估的现象,将其分拆出来更有利于该业务后期的拓展;二是随着房地产“白银时代”到来,利润空间正面临逐步压缩的困境,短期内改善盈利水平近乎是不可能的,而通过此种方式可迅速为母公司带来丰厚的投资收益。分析人士表示,万科及其他房企如中海、保利、碧桂园等,提出分拆物业管理板块上市,主要目的是迎合资本市场对“整合”类概念的追捧,希望能得到较高的估值。拆分成功后,将能通过新融资平台进行独立发展,减轻资金压力。业内人士表示,分拆上市仅仅是第一步,针对于物管业务,尤其值得房企注意的是:在后期的运营过程中,需保证扩张速度与服务质量提升的协同性。“传统物业管理服务的盈利空间小,与服务质量间存在无法解决的矛盾,因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。”相关分析人士表示,从理想化的角度来看,唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索,培养出新的盈利模式,通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时,业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯,取决于其对传统物业管理服务的满意程度,在培育初期有亏损的可能,选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。用“互联网+”吸眼球,物管平台藏大商机物业管理据悉,就房企现今的分拆业务来看,主要分为两类:一是物业管理,典型代表为中海、万科;二是酒店经营,以碧桂园和世茂首屈一指。就目前已公布的拟有分拆上市意愿的各大房企来看,选择物管业务的不在少数。业内人士认为,主要是基于以下两点原因:一是意图搭乘“互联网+”的顺风车,以社区O2O的理念去网罗投资者的关注。目前市场一度出现只要与互联网概念沾上边,就会立刻受到投资者追捧的反常现象。但与此形成鲜明对比的是,房地产板块却一直不温不火。在此背景下,房企选择将物业分拆上市,以社区O2O博人眼球,也算是借势提升估值的好方法。二是物管平台潜力无限,背后隐藏着巨大的商机。2014年,房企已然进入白银时代的转折点,新房销售势必会随着开发的逐步深入而见顶,但此消彼长的存量市场前景却是巨大的,各类增值服务,如装修、社区商业、医疗、养老、教育等仍是一片亟待开发的蓝海区域。各大房企积极发展社区O2O也是为了抢占这“最后一公里”的市场,而物业管理正是开启这些后续服务最好的切入点。一波三折,分拆有助管理精细化专业化酒店经营相比于物管业务而言,酒店经营的分拆之路则显得“一波三折”,无论是碧桂园、还是世茂,对此只是一提再提,还未将其正式提上日程。这可能源于酒店经营本身的行业属性,作为一个夕阳产业,其一直以亏损著称,即使上市估计也很难带来较高的溢价效应。房企意欲分拆此类板块上市,更多的是从企业运营角度来考量,不同业务板块分拆成独立公司,管理的精细化程度和专业度都将得到进一步的提升。业内人士提醒称,对于广大房企而言,选择分拆酒店业务上市,仍有几点有待注意:一是现有酒店经营业务的成熟度。较大的市场覆盖率和相对成熟的管理团队是保证