房地产行业税收稽查指南.doc

房地产行业税收稽查指南1 改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。但房地产业迅猛展的背后也隐藏着大肆偷逃税收的诸多问题，我们依据相关现行政策及近几年对房地产行业检查中发现的问题及取得的经验，撰写本指南，供大家参考。-税务论坛+n9R:t2A0I%m8u3]一、房地产行业的业务流程$u!t7\9C2W7r-税务论坛? ? 房地产开发企业是专门从事房地产开发、经营活动的企业或组织。房地产开发经营是指房地产开发企业在城镇规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售，出租商品房的行为，形象地说即是房地产开发企业，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列的经济行为，开发项目主要是标准住宅、别墅、商铺、写字楼等，其开发流程主要包括以下三个阶段：|4D W!O+e-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛（一）前期准备阶段国税之家+x0D6u!h+Y0S;z主要有房地产项目的立项审批和规则审批，进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权，具体流程如下：$v,w O)Q+q#o$O$b6Rbbs.shuiwu.org1、? ? ? ? 选址确定项目地点。#]T5[9w#J3{3q v1U⑴项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。T2T.z#T p l.|9}⑵国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。;K.Z1X!r v)}⑶建委办理投资开发项目建设条件意见书。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛%U/gf@:e7L%Q⑷环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。W)R(l4s D+H,c⑸文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。-税务论坛!H+{*d;S2b9F;@9y3W$]⑹规划部门办理项目选址意见书。国税之家!~$_8t;gS2、? ? ? ? 规划总图审查。国税之家$e#`,d$u*\:d5@0g⑴人防办进行人防工程进行条件审查。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛(G8_*~-h3t*e,J8D!Q⑵国土资源局进行土地预审。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛*M(A-v.D+a⑶公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。/q ]#o8w:d0X9B!o Y(W⑷规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》，并确定用地条件。7T(T4]1T7t7m,L3、规划设计和施工图设计审查。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛(VD)E)Z!k/Y*\(B;s⑴规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。,[6|/p-v7E5Mzbbs.shuiwu.org⑵公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。-税务论坛.{4U8Ee9_0O%k+Y%I2Q#U⑶公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。9A4t;Z.`2J/K-@:|#Jbbs.shuiwu.org⑷人防办对初步设计的人防设计进行审查。3V!G5C*t#SS/y0B⑸国土资源局进行用地预审。0G8[.{ V6M!G6I,B国税之家⑹市政部门、环保局，卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查。-税务论坛 X$~#H(r$cB7|%EA,T!e⑺建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。bbs.shuiwu.org,?%J,H%@*E1H6?4B)G4、规划报建审查。:\6\*i/{3x-税务论坛⑴公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛:l!?9D7f:y4s3}6u⑵建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分，按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。7jX3e)Z7S2z)Q+We-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛⑶规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，核发《建设工程规划许可证》。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛0{F)v9D9D$O:{4J（二）建筑施工阶段*bp0]8M+e,i$B4]3r#{在此阶段，建设单位办理施工报建登记,开发商安排所属建筑公司或委托中标的建筑公司进行项目建设，[需取得城建委核发的《建筑工段施工许可证》、它标明开发项目的建设规模、合同价格（施工企业中标价格