第26期 （总第281期） 2006年8月10日 锡山房地产市场现状分析及思考 陆 .docVIP

第26期 （总第281期） 2006年8月10日 锡山房地产市场现状分析及思考 陆 初 马益明 曹振新 房地产是现阶段我区重要的支柱产业和消费热点。当前，国家宏观调控措施日益趋紧，我们既要坚定不移地解决房地产业发展中的突出问题，又要坚定不移地促进其稳步发展。本文针对我区房地产市场的发展现状，就如何进一步促进房地产市场健康持续快速发展进行了初步思考。 一、我区房地产业的发展现状 自去年3月以来，中央政府相继出台了一系列关于房地产业发展的宏观调控政策，给全国各地房地产市场带来了不同程度的影响。由于采取了得力措施来积极应对，我区房地产业发展仍然保持着较好势头。2005年我区房地产开发投资完成24.19亿元，同比增长55%，占固定资产投资的比重为19.2%；房地产施工面积175.97万，其中住宅施工102.77万，分别比2004年下降10%和42%；房地产竣工面积55.14万，其中住宅竣工面积44.12万，分别下降39%和46%。 在商品房市场的供应方面，2005年全区经核准新增上市商品房累计62.45万平方米，其中住宅36.62万平方米，商业用房24.05万平方米，办公用房1.68万平方米，车库0.1万平方米。需求方面，去年全区成交各类商品房57万平方米，成交金额17.35亿元；其中住宅成交37.37万平方米，成交金额10.47亿元。 仔细分析我区的房地产发展情况，不难发现主要有以下几个鲜明的特征： 房地产投资增幅有所回落，商业房产投资大幅增长。2005年全区房地产开发投资完成24.19亿元，同比增长55%，增幅较2004年回落4%；土地购置量95.75万平方米，较2004年下降42%。在房地产开发投资中，商业房地产投资比例达33%，较往年要高出20%左右。在住宅投资中，包括了部分拆迁安置房建设，今年商品住宅投资在房地产开发总投资中所占比例不大。 商品房供应相对不足，商业房产正逐步消化。从数据反映，2005年前三季度，市场的需求量大于供应量，市场基本呈现供不应求的局面。后受宏观调控政策影响，非刚性需求逐渐淡出市场，第四季度约18万平方米的商品房上市供应，这时市场呈现供大于求的情况，但东亭主城区商品住宅的供应量明显不足。去年我区推出了大量的商业房地产，其中四大商业项目共推出了39.39万平方米，到目前为止已销售16.98万平方米，平均销售率为43%，商业房产正在被市场逐步消化。 房价稳中有升，市场竞争环境进一步优化。目前我区的房地产市场供求总量基本平衡，房地产业的发展规模与城市化进程的要求基本适应，投资和投机性需求得到有效的遏制，相对同类城市而言，住房的价格处于中等水平，价格基本反映了房产的价值。同时，由于房地产市场正由卖方市场向买方市场转变，消费者逐步趋于理性消费，质量、品牌和资本的竞争已成为房地产企业竞争的核心内容，市场经营逐渐走向有序竞争。房地产市场前景看好，但其竞争也日趋激烈，无论从开发经营、施工设计，还是物业管理、销售服务等方面，都越来越注重品牌效应。 二、当前房地产业发展中需要重视的几个问题 当前我区房地产业发展总体态势良好，但仍然存在着一些不容忽视的问题，主要表现在如下几个方面： 市场供应总量偏大，区域结构性矛盾突出。去年全区经核准上市预售商品房合计62.45万平方米，其中住宅36.62万平方米，非住宅25.83万平方米，至2005年底，全区剩余商品房可售面积达48.54万平方米。目前全区有156.9万平方米出让土地未开发建设，其中106.6万平方米出让土地未办理交接手续，按照标定的容积率计算，可建房屋267.5万平方米和191.9万平方米，比照以往年均销售成交量测算，需要四至五年才能被市场完全消化。目前市场供应区域分布不平衡，东亭主城区商品住宅供应明显不足，而个别镇新上市商品房及可建商品房用地供应量明显偏大。 拆迁安置难度加大，房地产业发展后劲不足。目前全区已出让的经营性土地中，未交付地块13个，用地面积103.93万平方米，可建房屋195.07万平方米。上述地块中，应拆迁房屋面积43.7万平方米，未完成拆迁房屋面积38.49万平方米。拆迁工作的滞后，一方面造成经营性用地交付受阻，同时房价的不断上涨又加大了未交付土地的拆迁难度；另一方面造成拆迁安置房建设和竣工交付受阻，反过来直接影响拆迁的顺利实施。 群众消费需求较高，房产交易信息透明度不够。目前部分消费者对住房消费预期较高，希望新住房能够一步到位。按照统一规划，我区计划建设安置房481万平方米。据初步统计目前已竣工174.33万平方米，安置8248户。今后一旦安置房具备上市的条件进入市场，将对我区商品房市场形成一定的压力。目前反映房地产市场运行情况的基本数据孤立分散在各个主管部门，各部门之间缺乏数据共享机制，数据难以整合，从而降低了数据的利用率，消