房企500强去年卖楼吸金4万亿土地市场冷热不均.docx

3月22日，由中国房地产业协会举办的“2016年中国房地产500强测评成果”在北京举行。测评报告指出，2015年是“十二五”收官之年，我国经济下行压力有增无减。为发挥房地产业对稳定增长、护驾结构调整的重要作用，政府出台多项促进去化库存的相关政策。年内房地产业成交持续回暖，但开发投资、土地购置面积、新开工等指标仍不容乐观。2015年，中国500强房地产开发企业销售面积增长率均值为18.79%，较2014年上升16.97%；销售金额增长率均值为16.69%，增幅上升14.53%。但成交表现呈现出一线城市市场回暖明显，二、三线城市结构性回暖，四线城市整体下滑的分化格局。整体而言，目前我国房地产市场规模保持高位运行，商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去库存化压力依然较大。化解房地产库存，促进房地产业持续发展是重点。龙头房企市占率继续提高从企业面看，前三名的位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。万科更是连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力则分列四到十位。其中，华夏幸福凭借近几年持续增长首次跻身前十。而在货币宽松和持续的去库存政策下，2015年商品房销售回升迅速。全年全国商品房销售面积为12.85亿平方米，比上年增长6.5%；商品房销售额为8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售额创下历史新高，销售面积也仅次于2013年高点。500强房地产开发企业销售明显加速，500强企业2015年全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售金额创下4万亿元的新高，同比增长17.5%。由于销售表现出色，包括旭辉在内的多家房企在2015年11月份时就宣布提前达到年度销售目标，更有恒大、中海和龙光等上调销售目标，并成功完成最终目标。百强企业销售金额增长率达20.14%，销售业绩增长大幅领先于全国整体水平。其中恒大以全国性推广、造势的大营销策略完成全年销售金额2013.4亿元，销售金额增长率高达53.1%。融信和华夏幸福也表现突出，销售金额同比分别增长了76.8%和41.2%。值得注意的是，2015年我国房地产产业集中度继续提升，前四大房地产开发企业销售金额占比从2010年的4.91%上升至2015年的9.70%。从本次500强测评结果来看，2015年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。总体来看，百强企业增速较上年略有提升，百强之后的小型企业增速有小幅下滑，主要是因为大中型企业经营稳定有序，可通过多种途径平滑市场波动，业绩相对平稳，而小型企业更易受到市场波动影响，业绩波动幅度较大。此外，2015年以来，房地产企业融资环境明显改善，银行贷款利率经多次降息明显下调，债券市场也有利好。与此同时，上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。年内，企业纷纷加大融资力度，500强房地产开发企业2015年净负债率均值为72.23%，较2014年下降21.55%。而融资成本下移通道的打开，国内融资渠道的回归，也使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。领先企业融资成本在年内有效下降，特别是20强企业资金成本大多能控制在不超过5%的水平。但由于银行对于开发贷的风险偏好没有改变，且三、四线城市市场始终疲软，非上市企业资金面仍旧匮乏。土地市场冷热不均土地市场方面，2015年，房地产开发企业土地购置面积为22811万平方米，比上年下降31.70%，降幅较上年明显扩大；土地成交价款为7622亿元，同比下降23.9%。全年土地成交冰冷，市场整体偏弱。但随着销售业绩的好转，二季度至四季度土地购置面积降幅逐步小幅收窄，全年企业在土地投资方面呈现出前低后高的走势。同时，2015年土地市场两极分化的格局依然明显。500强企业整体布局依然聚焦一线核心城市，热点城市地块竞争激烈，高溢价地频现，部分热点地块溢价率甚至可高达200%以上。少数热点二线城市也成交活跃，如南京、武汉、杭州等地均有地王产生。与之形成鲜明对比的则是大量三、四线城市土地市场整体惨淡，南宁、成都、西安等城市甚至出现大量土地流拍现象。由于热点城市土地成本不断攀升，百强企业正积极通过灵活的拿地策略审慎地补充土地资源。2015年，500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%，基本与上年持平，与2009年以来20%以上的存货增长率相比，房企近两年的存货增幅保持低位。但整体而言，商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去库存化压力依然较大。此外，在互联网金融快速发展的背景下，500强房地产开发企业纷纷携手资本市场各类合作方，积极进行金融创新。华远、远洋、恒大、碧桂园等企业都加入了互联网金融行列