1.威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划-尽职调查报告20130130.docx

国民信托有限公司威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划尽职调查报告直接调查人：梁春 陈聪协助调查人：滕召学 调查日期：2013年1月 提交部门：信托资产管理三部部门负责人：滕召学项目类型：收益权信托项目来源：信托资产管理三部目录一、信托基本要素3二、信托交易结构5(一)交易结构图5(二)交易结构说明5三、信托财产的管理运用6(一)信托财产管理运用方式6(二)受托人对信托财产的管理8(三)信托财产退出方式9四、信托收益、费用、报酬9(一)信托收益9(二)信托费用10(三)信托收入10五、融资方背景调查10(一)融资方基本情况10(二)股东构成11(三)历史沿革12(四)公司治理及管理层简介15(五)财务状况分析16六、控股股东（担保方）背景调查24(一)控股股东基本情况24(二)股东构成25(三)历史沿革25(四)公司治理及管理层简介28(五)财务状况分析29七、资金运用可行性分析36(一)项目概况36(二)项目背景40(三)项目批复及证照43(四)项目规划方案44(五)项目开发进度45(六)资金运用情况介绍47(七)融资期内项目销售进度及收益预测49八、增信措施54(一)土地抵押担保54(二)连带责任担保-威海泰浩建设集团有限公司56(三)个人无限连带责任担保-集团实际控制人王建华56九、项目合规性分析56(一)信托合法性56(二)信托资金运用合规性56十、风险分析与对策57(一)风险揭示57(二)风险控制措施57十一、公司标准要求58十二、调查结论及建议58十三、信托相关文件59十四、项目文件资料清单59根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及其他有关法律、法规，国民信托有限公司（以下简称“国民信托”）拟推出《威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划》（以下简称“信托计划”或“本信托计划”），本着恪尽职守，诚实谨慎的原则，国民信托对此项目进行了尽职调查。本信托计划的融资人为威海泰浩房地产开发有限公司(以下简称“泰浩地产”)，受托人为国民信托。受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期项目的全部资产之收益权（包括但不限于经营、管理以及处置项目资产所产生的收益），以获取投资收益并分配予受益人。融资人到期按约定的价格回购上述资产收益权，实现信托资金的退出。同时，融资人承诺，将委托人交付的信托资金全部用于支付泰浩华居三期、四期项目前期建设相关合作单位垫付的工程款，主要是泰浩集团垫付的工程款。泰浩地产以其持有的泰浩华居三期、四期的67451平方米的土地及其在建工程（已建设完工）为本次融资提供抵押担保，该抵押物评估价值为【23100】万元人民币，抵押率为【43.3%】；泰浩地产的大股东威海泰浩建设集团有限公司(以下简称“泰浩集团”)为本次融资提供连带责任保证担保；泰浩集团的实际控制人王建华为本次融资提供连带责任保证担保。国民信托、中国民生银行威海分行（以下简称“民生银行”）、泰浩地产三方签订《账户监管协议》（以下简称“监管协议”），设立银行监管账户，用于信托计划资金使用和项目收益权转让价款本金提前归集的管理。信托基本要素信托名称：威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划；信托规模：人民币1亿元；信托期限：24个月（满12个月或满18个月可提前还款）；融资人：威海泰浩房地产开发有限公司；委托人：合格投资者；受托人：国民信托有限公司；资金保管行：广东发展银行资金监管行：中国民生银行威海分行；信托资金运用方式：受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期项目的全部资产之收益权（包括但不限于经营、管理以及处置项目资产所产生的收益），融资人到期按约定的价格回购上述资产收益权，实现信托资金的退出。融资成本：16.5%/年；信托报酬及信托服务费：约4%/年；资金保管/监管费：0.15%/年；委托人预期收益:9.5-11%/年（暂定）；销售费用：拟由券商或第三方推介发行，费率不超过1.5%/年；还款来源：第一还款来源是泰浩华居三期、四期项目的销售收入，预计销售收入为25879万元，超过融资额的2倍以上，有足额销售收入用于归还；第二还款来源是泰浩地产拥有的泰浩华新园项目的销售收入，该项目预计剩余销售收入为7300万元；第三还款来源是泰浩集团的营业收入，其业务除房地产开发外，还包括建筑施工和物业管理，截至2012年09月，泰浩集团实现营业收入约5.4亿元人民币。解押事项：信托计划存续期间，经受托人同意，泰浩地产可申请解除部分在建工程抵押以进行销售，但每次解除抵押前，乙方应先将本次抵押物对应的销售解押保证金足额打入销售回款账户后，甲方可同意办理对应抵押物销售解押手续,解押保证金