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15、综合体：天津中粮大悦城都市综合体住宅项目定位报告(思源经纪)2008-287页 中粮大悦城 住宅定位报告2 本次报告解决的问题我们的客户是谁他们需要什么样的产品3 报告架构项目本体分析住宅概念定位成功案例借鉴住宅客户定位住宅产品定位产品规划建议住宅市场调查销售中心建议经济测算4 大悦城开发背景中粮集团中粮集团自1994年以来一直位列世界500强其主业为地产与酒店生化能源粮油加工粮油贸易目前在海内外拥有5家上市公司中粮国际中粮地产中粮屯河中粮控股丰原生化中粮集团计划用10年时间成为全球最富有进取精神最优秀最令人尊敬的企业之一天房集团天房集团是天津市房地产行业首家上市公司以房地产开发经营为主为天津市房地产企业二十强中国房地产企业200强中国服务业企业500强5 大悦城位于天津市中高收入阶层聚集区域 在天津的城市发展史上西岸历来是城市发展的主区 与主要繁华区直至今日南开和平河西三区依然 是天津最为繁华的三个行政区 海河板块老城厢 板块 中心板块本案所处位置 目前老城厢地区居住项目成交价均已超过万元高于城区住宅项目成交均价14老城厢地区已成为天津中高收入阶层的聚集区域 数据来源思源数据库奥运板块梅江板块6 项目位置南马路项目四至南门外大街以西南开二马路以东南开一纬路以北南马路以南交通分析南门外大街南开二马路本项目三面临路东侧紧邻之南门外大街和北侧紧邻之南马路均为双向六车道城市主干道项目距天津火车站和京津唐高速出口仅20分钟的车程距离京津高速大巴总站5分钟南开一纬路 服装街7 大悦城都市综合体 大悦城是集零售餐饮娱乐办公酒店居住等诸多功能于 一体的大规模综合性现代化高品质的标志性都市综合体写字楼 地块B地块使用性质 写字楼 商业 车库地上建筑面积 60000 114400 18285商业住宅住宅76600会所幼儿园 酒店 服务式公寓 20003500038750酒店酒店式公寓C地块商业5810总用地面积约89万平米 容积率总建筑面积 建筑密度 37 约50万平米B地块小于等于60C地块小于等于35B地块包括超大规模室内购物及娱乐中心标准5A甲级写字楼和5座33层以下的住宅C地块包括超五星级大酒店及裙房商业服务式公寓8 大悦城项目整体定位城市中的居住办公商务出行购物文化娱乐社交游憩等各类功能复合相互作用互为价值链的高度集约的建筑群体 通过各种功能综合互补 建立相互存在的价值关系 从而形成不同时段的城市多样化生活大悦城 国际生活中心一个城市的精神引领一个资源共生聚合增值的模式将生活资源融入其中9 报告架构项目本体分析住宅概念定位成功案例借鉴住宅客户定位住宅产品定位产品规划建议住宅市场调查销售中心建议经济测算 大悦城住宅物业基本特性住宅物业与商业高端酒店为邻自处闹市繁华却又闹中取静自成一体这些难能可贵的特征和质素使得住宅物业区别于普通的住宅 协同性的发展 住宅物业档次与项目整体保持统一性并协同发展 商务性的特征 项目整体以商业商务为主基调 配套性的特点 住宅用地总建面积786万㎡占项目总体量的16 居住型的物业 住宅物业的终端客户应以长期居住做为主要目的 限制条件 产品执行9070规定大悦城住宅物业定位依据 宏观依据 城市发展进程 城市主中心 多元化的生活氛围中高收入阶层聚集的区域经济发展带来的商务人群 微观依据 城市中心综合体 商业商务的主基调住宅需与整体保持统一性 住宅物业的居住性 品牌号召力有一种居住方式能够让拥有共同思想的人居于同一处有一种生活态度能够让生活半径尽量缩小有一种城市精神能够让执着定位城市中心大悦城住宅物业定位依据酒店管理公司 客群差旅1-12天酒店三种居住功能经营者客群不同不存在 直接竞争公寓管理公司 私人业主大悦城居住 功能类型 客群商务15天-半年 客群 居住1年以上服务式公寓 公寓 大悦城住宅物业的概念定位 城市中心高端公寓以居住终端客户做为主导功能报告架构项目本体分析住宅概念定位成功案例借鉴住宅客户定位住宅产品定位产品规划建议住宅市场调查销售中心建议经济测算 城市多核发展理论 宏观环境分析天津城市发展阶段预判 天津综合体地产分析 竞争区域市场调研 城市多核发展理论 城市多核发展理论多核发展城市 商务核心区文化核心区电子核心区娱乐核心区商业核心区居住配套的出现 城市发展金融核心区 城市多核发展理论多核发展城市阶段 豪华城市公寓普遍单价较低以大户型行政公馆为主奢侈精装豪宅面对公司高管以及高端客户 中小户型城市公寓 单价相对较高 以中小户型为主辅以少量大 户型超小户型 现代简约精装修 面对核心区内中高端客户发展初期发展中期主导功能建筑初具规模大量围绕都市核心土地重新定位面世主导功能建筑日益完善饱和领袖地位凸显大量土地均以出让并掌握在开发商手中土地稀缺性日益明