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从物业管理实践看楼宇的设计与施工 　　【摘 要】通过物业管理实践，对办公楼、住宅楼在使用过程存在的影响及人们在其中工作或生活中遇到的常见问题，从物业管理角度对设计或施工方面原因进行了浅析。 　　【关键词】物管实践；建筑设计；建筑施工 　　 　　Seeing design and construction of building from appurtenance industry management practice 　　Xu Hai-an 　　(Shaanxi Hengxin real estate industry management limited company Xian Shaanxi 710002) 　　【Abstract】In this article, the author made some brief analysis on some common problems in daily life and work affected in use of administrative and dwelling buildings occurred in property management practice; Meanwhile the author also made some brief analysis on the design and construction of buildings from the perspective of property management and construction. 　　【Key words】property management；Architectural Design；Construction 　　 　　 在多年的物业管理与物业服务中遇到较多的工程设计和工程质量问题，也处理了许多业主反映的楼宇使用问题。由于本人参加过工程建设，目前参与物业管理很想将参加建设中的所学和从事物业中不断发现和解决的问题介绍给大家，使这些信息和大家共享。 　　 　　1. 关于办公楼 　　 　　1.1 关于设计荷载。我们所管理的办公大楼存在着按原设计于施工的建筑主体与使用的发展不相适应，使用中功能不断变化，如荷载不断增加的问题日显突出，主要原因是档案存量不断增加， 虽然现在无纸化办公不断在推广、采用，但由于银行业务的发展，大量客户的资料不断产生且待留备查期相对较长，日积月累产生的大量纸质档案 对保存档案提出了要求。而档案的存放对荷载的要求更加为高。另外由于计算机对电源的要求，一般都有应急电源，对于重要机房大型UPS电源的使用是必须的，而电池的荷载十分大，如在设计中考虑不足，或办公场所的变化、在计算机发展过程中就要加大这部分载荷，在实际当中，经常有这方面的需求，而因荷载问题不得放弃的实际事例很多。因此，在设计时尽量考虑业态变化需要，选用时荷载应留有余地，进行可行性研究。避免由于设计载荷过小而造成入住后载荷使用矛盾或盲目加固而影响结构的承载体系。 　　1.2 关于外墙饰面的材料选用。随着新型材料的不断研制和开发，现代建筑材料的型型色色，但在环保节能、安全、防渗漏等方面是最基本的要求，我认为在外墙材料的选用上安全是第一的。由于在物业管理实践中，遇到有玻璃幕墙的玻璃自爆跌落、外墙面砖脱落伤人事件、伤车的案例。所以慎用外墙饰面砖和玻璃幕墙是我的看法 。的确由于外墙饰面砖的质感好，品种丰富，色彩明快，不褪色，抗老化，使用周期长，因而广泛用于建筑装饰中，然而，近年来，外墙面的脱落比比皆是，不但影响立面效果、不易维修，最主要是对人的安全构成威胁，对人们的心里产生影响。尤其在汶川大地震发生后，各高层建筑用外墙面砖程度不同的发生了面砖脱落现象，虽然不外乎粘贴质量参差不齐所至，但其造成的影响却很大，严重的引起对建筑主体的怀疑。 　　1.2.1 外墙饰面砖脱落的原因分析 　　（1）冬季施工。由于抢工期或施工组织者对施工工艺知之甚少，对贴外墙面砖的工期赶到冬季没有引起足够的重视，当室外温度低于零摄氏度，基层砂浆或粘结层砂浆受冻很难达到粘贴强度，致使面砖底层砂浆开裂而脱落。 　　(2)工序层层分包，而无人层层检测。面砖施工工艺一般可分为抹基层俗称刮糙和贴面砖两道工序。就是一些工程将刮糙和贴面砖分别包给不同的施工单位。其结果两个施工队伍都不对整体质量负责，期间又未对基底抹灰强度检测，在一些工程基层抹灰强度极低的情况下，造成外墙面砖连带基层抹灰大面积脱落。 　　（3）面砖间灰缝过小。观察一些外墙面砖脱落的工程发现，其共性表现为面砖间灰缝过小，多数小于4毫米。有时建筑师为追求更纯洁地表现面砖的颜色，要求使用小灰缝粘贴面转。由于预留的灰缝小缝隙很难用勾缝灰填塞密实。初冬雨水渗