辰宫广场租赁方案(初稿)演示课件.pptVIP

辰宫广场租赁方案 任喜 目录 商业定位 租户的选取 租金的确定 出租方案 租赁方案 定位说明 商业经营管理通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。配套资源要求较高。 而将宸宫广场定位为物业资产管理较为合适，不用继续对商业经营进行大的投入，利润来源是直接收取租金。 因此，辰宫广场核心定位建议是：商业服务、物业资产管理(按区域划分商业类型，场地出租）。 目标区域定位 经营功能定位 area location functional localization 商业定位 business position （经营项目建议）经营功能定位： 楼 层 数 地 下 一 层 地 上 一 层 地 上 二 层 地 上 三 层 地 上 四 层 地 上 五 层 地 上 六 层 楼 层 定 位 餐饮及停车场 首饰、化妆品、手机 服饰 电器.包括家用电器，电脑。 高端餐饮 休闲项目 娱乐项目 基本承租户 主要承租户 一般承租户 百货公司 连锁店 超级市场 自选商业 家电商店 家具商店 食品店 服装商店 皮鞋店 按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类 按照经营形式分类 按照经营品种分类 选择好才是真的好 租户的类型 影响选取的综合因素 租户的财务状况和能力 租户的声誉 租户组合与位置分配 商场规模的大小 租户所需要的物业服务 主要承租户与一般承租户的配合 根据因素确定租户选择 租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。 租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。 租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。 租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。 主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。 商场规模的大小 本项目总建筑面积为7-8万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。 媒体组合推广预算费用 媒体类型 费用（万元） 公关推广 20 纸媒媒体推广投放 30 网络媒体推广投放 15 平面设计 20 户外广告制作、投放及现场包装 20 合计 105 租赁方案 Leasing Plan 商场的管理 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 管理模式的五个统一 统一物业管理 统一营销管理 统一经营主题 统一招商管理 统一服务管理 即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即统一项目的业态规划和商品布局。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。 即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台 即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境 物业管理内容 养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。 出租方式的管理 一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。 租金计算可采用两种形式： 出租的促进策略 进行特色经营,扩大商场的吸引力 提高商业场