城市设计—长辛店大街更新改造设计方案说明.pptx

城市设计—长辛店大街更新改造设计长辛店大街背景分析保护定位及功能定位 (人文资源分析、商业 市场供需分析、当地居民 需求分析永续发展理论模式 （两权分离模式）保护实施策略设计研究思路框架长辛店大街背景研究城市背景分析 中国处于城镇化急速发展的阶段，如今城市化的主题是“人的城市化”。在城市化为城市带来发展契机的同时也会伴随相应的城市问题。 例如城市扩张使得城市边缘有一定保护价值的区域面临大改大建的命运。 长辛店大街处于这样的境遇，所以在北京南城发展，园博会等机遇下，我们希望寻求出一种更新模式、实施策略、利用专业手段营造出美丽的空间，使它得以复兴，并得到可持续的发展。长辛店大街背景研究区位研究古镇长辛店位于北京市丰台区永定河西岸，卢沟桥畔.距离西三环约15公里长辛店大街背景研究资源条件分析——通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代文物古迹：有天主教堂、火神庙、娘娘庙等历史古迹宝贵文化遗产：传统肌理体现口文化特色丰富的历史文化内涵硬件因素独特的建筑格局、风格具有历史性的地方传统建筑及格局位于城市急速发展地段或临近园博会主园区优越的区位从古代以来就是城市的商业贸易中心，近代商业繁荣。悠久的商脉改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬富有活力的传统人文生态软件因素符合市民或游客需求的商业业种符合消费者需求的商业多元化业态组合，人们可以在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长多元化的商业功能组合有效的经营管理模式维护历史街区的特性及符合市场需求，实现历史街区的复兴良好的经营管理模式长辛店大街背景研究 古镇长辛店，是西南距京城最近的乡镇，也是西南进京的必经要道。长辛店大街是具有近千年历史的老街。追溯它成街的历史，恐怕比近在咫尺的卢沟桥建立的时间还要长。 明清时期，这里曾是距离北京城最近的古驿站，也是进出北京西大道的门户，俗称九省御路。那时，街上商贾旅客云集，店铺酒肆林立，无论打店歇脚的商客，还是进京赶考的儒生，或是穷困潦倒的乞丐，三教九流，五行八作，混杂其间，人来人往，车马声啸，热闹非凡。近代，这里发生过二七大罢工，先烈的鲜血曾经染红过这条老街，给这条古老的街道增添了更加迷人的色彩长辛店大街背景研究 长辛店古镇同北京南城特别是原宣武区及广安门地区明清两代的胡同文化息息相关，一脉相承。其中长辛店有众多的胡同，大约有 70 条，到今天基本保持完好，但大多不叫某某胡同，而称之为某某口，或者某某里。叫口的有：车站口、米家口、娘娘宫口、祠堂口、南当铺口、留养局口、火神庙口等等。叫里的有：盛德里、平安里、成合里、育英里、同福里等。叫法不同却都是胡同。拿大寺口来说，一条胡同中，还分出了四条小胡同。这些胡同大大小小加在一起有六七十条，长辛店镇应称得上北京胡同最多、最集中的地方之一了。——根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主要有三种，我们建议：长辛店大街改造初期需充分发挥政府主导作用，宜采用“政府返租制”模式启动股份公司制收购所有权政府返租制操作方式产权所有人以产权作价入股成立股份公司，市场化运作政府收购商业所有权，成立管理公司或委托管理公司进行运营管理政府以约定租金收购经营权，然后委托商业管理公司进行对外统一招商和运营管理产权属性产权分散产权统一产权分散实现条件80％以上产权人入股合理的股权、分配制度80％以上的产权收购合理的补偿标准80％以上的经营权收购政府给予租金收益保证政府职责政府前期宣传引导政府协助股份公司成立提供政策保障指导经营业态业种政府拥有所有权对街区的运营给予指导、控制政府与产权人的租约关系对街区的运营给予指导、控制永续发展理论模式（两权分离模式）高示意性街区商业价值建议模式政府投入和参与度政府返租制实际价值政府返租制向股份公司制转变股份公司制市场估计价值低市场认知度（开街时间）低高街区改造综合效益选择原则具备可操作性，容易执行，产权人易接受；政府投入小；产权人集体参与；政府可引导但不直接参与；可市场化运作；一旦条件成熟，市场可以正确评估长辛店大街商业价值，“股份公司制”的模式可以看作“政府返租”模式的市场化演进版永续发展理论模式（两权分离模式）保护实施策略保护基本框架长辛店大街历史文化街区形成商业集聚片区、居住片区、文化体验片区面利用当地现有资源要素提出保护基本策略总结当地先存问题提出空间环境保护实施策略线传统的口文化形成长辛店大街基本肌理，保证了文化的延续。点娘娘庙、天主教堂、火神庙等形成传统文化体验点。自然环境要素位于北京城南急剧发展地段、园博会的召开历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、老字号、传统古驿站的历史底蕴人文环境要