陕西省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产司法拍卖的需要试题.docVIP

陕西省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产司法拍卖的需要试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、城市分区规划由__审批。 A．市规划行政主管部门 B．市人民政府 C．市人大常委会 D．省人大常委会 2、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 3、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。 A：1.67％ B：2.33％ C：2.75％ D：3.33％ E：工业用地的监测点评估价格 4、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（）。 A．75% B．79% C．81% D．84% 5、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。 A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 6、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。 A：独立产权 B：单独产权 C：共有产权 D：双方产权 E：执行层的组织协调 7、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。 A．直接归于该他人 B．直接归于该行为人 C．由该他人和该行为人按约定分担 D．由行为人代该他人承担 8、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡ A：310.61 B：321.60 C：477.87 D：494.77 E：工业用地的监测点评估价格 9、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率 B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格 10、土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率，三者之间的大小关系为。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格11、某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为 ㎡。 A：1 200 B：120 C：3 333 D：333．3 E：工业用地的监测点评估价格 12、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。 A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格 13、保险的基本职能表现在__。 A．分散危险、组织经济补偿 B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿 C．组织经济补偿、融通资金 D．分散危险、融通资金 14、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：43．8％ B：50％ C：56．8％ D：70％ E：工业用地的监测点评估价格 15、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。 A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益 D．土地与建筑物共同产生的净收益 16、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。 A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖