2012年_湖南百鑫达滨江新城项目2012年定位营销报告.ppt

未来超越想象 湖南百鑫达滨江新城项目2012年定位营销报告;我是谁？;1;房地产政策的宏观背景：民生（降房价）+经济（抑通胀）=2011年“降物价” 背景1、政府必须通过宏观调控实现“取信于民”的政治目标。必须打破“屡调屡高”怪圈。 背景2、只有控制住房地产市场价格的上涨才能有效控制通货膨胀。保证经济长期稳定发展格局。 背景3、继续实施严格的宏观调控，为保障性住房的建设与供给争取时间。;数据来源：世联数据平台;内六区一手商品房住宅周成交套数、面积走势分析;长沙房地产市场推货量预判;明年需求仍然以刚性需求、首改需求为主；楼市成交预计继续持平； 受政策影响，按照目前长沙楼市的成交量价齐跌的趋势，2011年下半年至2012年上半年成交将有一定程度的下降，预计明年年中会出现新的拐点，下半年楼市将有所好转。;城市“一轴双核心”规划，将现河东、河西双CBD局面，呈现多中心多板块发展趋势;多板块局面形成，板块竞争全城化，各板块间多为影响力竞争，其中滨江新城、梅溪湖、洋湖垸板块为河西代表区域;梅溪湖、滨江新城、洋湖垸三大板块将引领河西的发展及蜕变。而洋湖垸难以成就中心，相比梅溪湖，滨江新城地段优势明显。;项目地;本项目;本项目;本项目;本项目;N;小结;2;项目本体经济技术指标;户型配比;项目建筑风格;东南亚中央十字景观，大气厚重，最大限度保证住户景观面。;户型设计通过外廊设计最大化保证南北通透，户型设计具有市场区隔力;创新户型——空中联排设计，属长沙市场稀缺户型。功能分区合理，属住宅产品中的高舒适度类型。;项目自身配套较少，难于满足项目自身住户生活需求。;中铁置业——全球500强的专业房地产开发企业，具有超常规发展的规模优势、资源优势和品牌优势以及丰富的社会人脉资源，成为项目的坚强后盾。;项目四至;项目位于老企业原址，具有原生地貌较好的植被基础，项目内部打造生态小区的先天优势。;;本案;;核心价值点;;3;项目竞争;滨江板块楼盘定位以城市综合体、江景豪宅居多，项目整体规模大，多由全国知名品牌开发商开发。;;滨江豪宅客户最关注是项目的景观资源、配套、交通，其次是开发商实力及项目项目配套，项目目前不具备客户关注因素;潜在典型客户访谈集锦;竞品项目确定;达美D6区;;;;竞争小结;4;区域性极强，河东鲜有客户来河西购房。老长沙人眼里“宁要河东一张床，不要河西一间房”的观念根深蒂固。;客户来源区域性极强，但近几年，湖南省地州市客户所占比例递增，挤压了部分河西客户，河东客户所占比例变化不大。;2005年——2011年河西客户来源变化分析;;;;河东、地级市 等外区域客户出现;复式面积大，难装修，但功能分布更方便，居住舒适度更高，而且在市场的住宅产品具有稀缺性。;客户普遍对滨江新城有所了解，对滨江区域的发展前景看好，从地段、环境、产品性价比各方面来看都适合置业。;目标客户;;主力客群行为特征;权利顶层 财富顶层 稳定资产层 小资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层;区位：岳麓区为主 职业：企事业单位高层、私营业主 家庭结构：3-4口之家 年龄:30-40岁左右为主 子女情况：在外念书或年龄幼小;5;长沙滨江核心区中心·首席文化双公园·精英社区;产品包装名建议：中铁汇景天地;忙忙人海中，有这么一群人 他们正当壮年，事业小成 与同龄人相比他们成就惊人 但距离真正的“豪”依然伸手不可触及 他们依然在奋斗的路上努力前进… 我们称他们为——社会精英 渴望得到全世界的认可 但只与同类知心 清高，不附于世俗 饱读诗书，同时深偕为人处世奋斗之道 需要自己的空间 给家人一个温馨的家 给自己一个到达成功的跳板 不流于尘世… 不庸于浮华…;针对这样的精英 需要一场完全针对他们的营销模式 抓住他们内心的想法 承认他们获得的成就 成为他们未来成功的良师益友 给予他们一个专属空间 …;案例分享;望今缘，坐落于成都龙脉锦江之畔，二环以内，江景资源，配套极为繁华，中心型项目;;影响？ 来访？ 如何做到…成就豪宅 成交？ ;影响;影响;来访;来访;成交;成交;成交;成交;成交;影响——强大的资源整合能力 联姻媒体必须报道的强势活动，迅速扩大项目及发展商知名度，省时省心，事半功倍； 来访——做足圈层 需要来访的客户只是可能成交的客户，通过圈层活动客户连带客户，圈层成为项目最主要的客户来源； 成交——抓住客户心理需求 从看楼1对1的服务开始做起，客户感受自己的尊贵对项目产生想象； 大气临建营销中心，大面积公示高价格，业务员自信但不骄傲的接待，传递给客户的是稀缺性和信心； 安全性，每一样关于客户安全的设别设置重点讲解，让客户放心； 细节，每一扇样板房门都是紧闭，客户看房打开门的一瞬间充满惊喜与冲动；;营销核心：地产与文化跨界营销盛宴;线上线下贯穿精英文化，形成系统营销体系;;