常见商品房纠纷的法律分析教学教材.pptVIP

　　　《建设工程质量管理条例》第49条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 　 建设行政主管部门对竣工验收的监督： 　　　《建设工程质量管理条例》第49条第二款　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 政府以备案表作为竣工验收合格的标志，是变相设立行政许可。 　 政府对建设工程的质量监督体现在日常监督、责令停止使用，重新组织竣工验收，不予备案没有法律依据。 ２）《竣工验收备案表》不是验收合格的标志 商品房是否合格，只能以竣工验收为依据。 　 买受人收房时，有对其房屋“查看”或者“查验”的权利，查验的目的是检查是否符合合同中关于房屋交付标准的约定，而不是评价质量是否合格。买受人的主观感受不能作为房屋质量状况的判定依据，不具有验收的法律效力。 经法定程序，可以否定竣工验收。 《建设工程质量管理条例》第49条第二款　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 竣工验收合格不等于没有质量缺陷 　 　 不能以验收合格作挡箭牌，拒绝质量整改；也不能以质量缺陷作杀手锏，否定工程合格。 买受人没有验收质量的权利 深圳版合同第九条　“买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。”这是概念错误，制造混乱。 3）竣工验收的法律效力 常见商品房纠纷的法律分析 （一）区分所有权纠纷：车位、会所、露台、花园的权属 （二）质量纠纷：区分三个层次的质量责任 （三）交付纠纷：交付条件与交付标准的不同 （四）办证纠纷：逾期办证违约责任的正当性 （五）付款纠纷：贷款不能是否属于情势变更 主要内容： 分析区分所有权纠纷的法理基础与法律依据 谁投资，谁所有。 建造产生所有权，建造人为原始所有权人。（物权法30条） 建设用地使用权人对建筑物、构筑物享有原始所有权。（物权法142条） 商品房建设项目在交付之前，建设单位是唯一的所有权人。随着其转让与交付商品房，建筑物的区分所有权形成，区分所有权人产生。 区分所有建筑物中共有权的三个来源：基于法律的直接规定，产生法定共有；基于合同约定及宣传资料明示，产生约定共有；基于建筑物特定部分的天然属性，形成天然共有。 区分所有权争议的财产，有的是专有部分，有的是专有部分的组成部分，有的是共有部分。 1、车位是业主的，还是开发商的 2、车位权属与规划的关系 3、人防车位的所有权 4、地方性法规、规章、规范性文件能否决定车位的权属 5、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患 　　 （一）车位权属问题 　常见的一些认识误区： 　　　1）“成本决定车位权属：车位成本已计入房价，故车位不能独立销售。” 　　——成本是会计学概念，用于计算收益，与所有权无关。 　　　2）“功能决定权属：车位是为住宅配套的，作为从物，产权应随房屋转移。” 　　——功能不决定所有权。能单独作为交易的标的，就是主物。 　　　3）“容积率决定所有权：车位不计入容积率，故不能独立享有产权。” 　　——容积率是规划指标，是行政许可，只约束建设行为，与所有权无关。 　　　4）“业主利益决定车位权属：允许开发商处分车位，其势必损害业主利益。” 　　——稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。 1、车位是业主的，还是开发商的？ 结论：车位所有权产生于建造，投资人是原始权利人。除非法律另有规定或者开发商与买受人在合同中另有约定，产权都只能是投资人的。 　《物权法》 　 第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 　 第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ???建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ???占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　《区分所有权纠纷司法解释》 第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 “规划”的标志——《建设工程规划许可证》。 2、车位权属与规划的关系 如何看待露天车位的权属 1、属于物权法第142条所称的构筑物，原始产权属于建设单位； 2、符合专有部分的三个条件，是专有部分； 3、物权法74条及司法解释均未将其排除在外； 4、司法解释的初衷是包含露天