【管理精品】中原地产山东路商务大道会展三期写字楼营销推广策划方案(PPT 55页).ppt

会展三期写字楼营销方案 SHANDONG CENTALINE PROPERTY CONSUL TANTS LTD. 2006.1.18 第一部分、工作排期（略） 注：依据上述工作时间排期，在认筹阶段的前期3月5日开始）销售中心不会全面启用，故在此阶段需要有一临时接待认筹客户的场所（一个月左右时间）。 第二部分 市场调查总结 2.1、写字楼区域分布特征 2.1.1、核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域） 延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域已被规划确定为青岛市的政治、经济、商业中心区域。既为青岛市核心CBD区域，该区域目前方兴未艾，（预测）未来的3---5年将陆续建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域具有强大的商业地产发展空间。 2.1、写字楼区域分布特征 2.1.2、山东路沿线区域 山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性商务区，该区域目前正在进行紧张的施工建设，（预测）未来的3---5年将陆续建成行政办公、商住及文化娱乐等较具个性特征的国际商务专区，该区域具有强大的个性商业地产发展空间。 2.1、写字楼区域分布特征 2.1.3、团岛及八大峡周边区域 由于青岛市政治、经济发展中心的转移，近几年该区域商业运营的人气一直呈下降趋势，到目前为止与东部已形成非常大的差距。该区域目前没有区域性商务区的明显特征，（预测）未来3---5年该区域仍较难走出政治、经济低谷徘徊的尴尬局面。 2.1、写字楼区域分布特征 2.1.4、辽宁路周边区域 青岛市未来科技街的城市规划已明确定位在辽宁路周边区域，该区域目前已初具电子、科技产业链的雏形，同时也出现了部分区域性商务区的特征，但尚未十分完善、明显。（预测）未来3---5年该区域会围绕电子、科技产业链的发展产生的上下游行业的一系列真实需求，逐渐形成具有强烈专一性风格特征的区域型商务区。该区域具有一定量的专一性商业地产发展空间。 2.1、写字楼区域分布特征 2.1.6、西海岸长江路周边区域 西海岸是青岛市未来重要的第二产业的重工业基地，目前造船、钢铁、炼油等产业项目已经立项，正在抓紧实施过程中。第二产业的走强一定会促进相关的第三产业快速发展，同时西海岸也是青岛市未来重要的港口经济中心，相关的第三产业也会有较大程度的发展。（预测）未来3---5年该区域会逐渐形成行业层次、档次配置均较完整的区域型商务区的初级阶段。该区域具有强大的商业地产发展空间。 2.1、写字楼区域分布特征 2.1.5、高科园周边区域 崂山独特的区域地理位置以及高科园独特的产业特点和产业资源条件以及良好的发展前景，决定了高科技产业及现代服务业必将成为未来城市产业体系建设的重要支撑。一方面，要以两线、三区、四类项目为重点，加快20多个投资过亿元大项目建设，将崂山打造成高水平的中央商务区。另一方面，以啤酒城、海尔路南端、山东头为重点的海尔路商贸片区，以上海实业、石老人休闲健身区为重点的东海路商贸片区，以汽车城、泛美国际为重点的张村河沿岸商贸片区，以大拇指广场重点的浮山商贸片区等四个商贸片区建设，加速集聚人流和商气。崂山区总部经济是崂山区发展的又一亮点，随着企业总部的入驻，将产生一系列衍生效应，例如人才结构的改善，餐饮、会议、观光旅游、休闲经济以及特色街区的形成和发展…… （预测）未来3---5年该区域会逐渐形成多层次、多档次的综合性的商贸区的初级阶段。该区域具有强大的商业地产发展空间。 2.2写字楼物业品质特征 2.2.1核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域） 此区域近几年新建写字楼外立面多以玻璃和金属为主，时尚感强烈；大堂、走道多采用现代、前卫风格设计；内部空间可自由分割；物业配套较完善，有会议中心、餐厅、咖啡厅、健身娱乐场所、商场等设施。基本属于第三代写字楼。 2.2写字楼物业品质特征 2.2.2、山东路沿线区域 此区域目前少数为标准写字楼，多数为商住两用型写字楼，外立面设计时尚感较强烈，有一定的基本配套，例如：商务中心、员工餐厅、票务中心等设施。大部分属于第二代写字楼，少部分属于第三代写字楼。 2.2.3、团岛及八大峡周边区域 该区域写字楼外立面多为面砖和涂料、室内多无装修；商务功能配套不完善；内部空间基本不能自由分割；基本属于第二代写字楼。 2.2写字楼物业品质特征 2.2.4、辽宁路周边区域 该区域写字楼外立面多为面砖和涂料、室内多无装修；商务功能配套不完善；部分写字楼仍局限于有无电梯、