邺城风景项目可行性分析报告正式.docVIP

目 录 一、概述 1、项目名称 2、项目地点 3、公司简介 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 2、项目建设内容 三、项目组织管理机构 1、项目建设组织管理 2、项目运营组织管理 四、项目市场分析及市场定位 1、市场分析 2、市场定位 五、项目选址及建设条件评价 1、项目选址 2、建设条件评价 六、项目整体策划 七、项目产品规划 1、总体规划 2、工程方案设计 3、项目总图布局 4、智能化系统设计 5、项目配套设施 八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能 1、环境保护 2、安全卫生 3、消防安全 4、节能 九、项目投资估算和资金筹措 1、投资估算 2、资金筹措 十、财务与效益分析 1、财务分析 2、效益分析 十一、项目风险分析 1、项目风险分析 2、项目风险回避 十二、结论 一、概述 1、项目名称：邺城风景（暂定名） 2、项目地点：项目地块位于安阳市东工路中段与紫薇大道交汇处东北角，原为安阳市铅丝厂和蓄电池厂用地，北临莲花公寓和原自行车二厂，东为园南路三巷。 3、公司简介：略 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 邺城风景项目总占地面积94.72亩，总建筑面积约13.9万平方米，其中多层住宅97000平方米，小高层住宅37000平方米，幼儿园及多功能会所5000平方米，规划容积率2.2，规划绿化率45％。主力户型建筑面积控制在130平方米左右。根据安阳市的城市总体规划发展要求和东区控制性规划要求并遵循高品质社区完整功能的要求，提出融住宅、幼儿教育、综合社区服务为一体的规划设想和“以人为本”的规划理念，高起点进行规划设计。区内生活配套设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、银行等设施，是安阳东区新城市中心新崛起的一个中等规模小区。 2、项目建设内容 　　项目住宅建筑形态小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%），具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。配套设施有小区内多功能会所以及6班幼儿园一所。 （1）多层住宅 邺城风景多层住宅总建筑面积约97000平方米，建筑形式为砖混结构，采用点式或条形排布，以六层为主，顶层为坡顶屋面，部分设计成复式和跃层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗和观景阳台。整个小区充分利用周边自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，围合庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。 （2）小高层公寓 邺城风景小高层公寓的总建筑面积约37000平方米。 （3）配套商业面积（底层商铺） 建筑面积约6900平方米 （4）公共生活设施 总建筑面积约5000平方米，包括车库、幼儿园、多功能会所等。 （5）物业管理 邺城风景实行封闭式现代化物业管理。 采暖系统：集中供热，辐射地板采暖； 供电系统：采用双回路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视系统； 邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务； 周界防范系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时设计智能周界防范系统，并实行24小时保安巡逻。 三、邺城风景项目组织管理结构 1、项目建设组织管理 该项目建设的具体实施由？？？？？？置业公司具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划部组织进行，后期工作由项目公司和企划部共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。 2、运营组织管理 邺城风景项目采取独立法人制，即由？？？？？投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。 四、项目市场分析及市场定位 1、项目市场分析 (1) 整体市场交易活跃，持续走强 在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供，房地产正成为新的投资热点和消费热点。 2003年度，安阳市共有房地产开发公司94家，房地产开发投资总额达到11.2亿元，较上一年度6.83亿元增长64%，施工面积147.94万平方米，较上一年度117.6万平方米增长26%，其中新开工面积81.89万平方米，较上一年度69.62万平方米增长18%；竣工面积47.41万平方米，较上一年度59.31万平方米减少20%。在销售方面，销售商品房面积43.82万平方米，较上一年度50.18万平方米减少13%，销售额5.38亿元，与去年同期相比基本持平；住宅空置面积下降达到35%。 2004年度，安阳市房地产开发投资总额达到12.16亿元，较上一年度11.2亿元增长8.58%，施工面积187.82万平方米，较上