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第 22卷 第 2期 苏州科技学院学报(工程技术版) Vo1．22 No．2 2009年 6月 JournalofSuzhouUniversityofScienceandTechnology(EngineeringandTechnoloyg) Jun．2009 城市灰色用地研究 张 婧 ， 杨忠伟 (苏州科技学院 建筑与城市规划学院，江苏 苏州 215011) 摘 要 ：多变的市场需要灵活的土地使用来适应 ，对土地利用规划的弹性控制提 出新的要求 。通过分析灰色用地产 生的必要性，结合苏州工业园区和上海新天地两个实例 ，阐述 了灰色用地 的有关概念和规划原则，并深入浅出地探 讨 了灰色用地规划中的土地性质和建筑功能的转变 问题 。以期对活性用地的研究起到抛砖引玉 的作用。 关键词 ：灰色用地 ；土地利用 ；转换 中图分类号 ：TU984．19 文献标识码 ：A 文章编号 ：1672—0679(2009)02-0042—05 灰色用地理念的提出源于城市工业用地 “退二进三”的策略，由于在总体规划 中忽视了对工业用地未来 用地性质转变的思考 ，导致现在工业用地在采取 “退二进三”策略时困难重重。除此之外 ，在城市的发展过程 中，其他性质的用地也有性质转变的需求 ，也会与工业用地相同面临在转变过程 中出现产权转变 、建筑功能 转变、资源浪费等问题。如何解决问题，主动地迎接挑战，是当前的迫切任务。 1 基本概念 1．1 灰色用地的定义 灰色用地是 “活性用地”的一种。之所以把它定义为灰色 ，一方面，是因为用地性质的不确定性 。对于某些 地块，其用地性质错综复杂使规划师无法对整个地块进行前瞻性的规划指导，与其拆了再建不如不及早地确 定地块的用地性质，而是让它在市场经济的调控下转变 自身的用地性质使土地在各个阶段发挥最大的经济 效益。另一方面，是因为灰色用地中各个地块用地性质转化具有阶段性。对于灰色用地，不是按照传统的规划 设计方法 ，将现状的用地性质直接规划成一种性质 的用地 ，而是需要做两次甚至多次规划 、分阶段地完成 。 使后一次规划总是对前一次规划进行指导 ，以减少重建 的资源浪费，第一次规划 ，在满足现状用地性质使用 功能的前提下，要为第二次规划提供条件和基础 ，为第二次规划的顺利转变提供保障；而第二次规划 ，是整个 规划的重点，它实现了本轮规划中用地性质的有序转变 ，使得土地的利用遵循了市场经济的规律 ，同时也反 映了规划的动态性。 因此 ，对于用地性质复杂且在未来发展中占有重要地位的地区，应把它确定为 “灰色用地”，使它发挥灰 色用地的包容性和弹性 ，并发挥土地 的最大经济效益。 1．2 灰色用地的类型 灰色用地是应对土地性质的转变而提出的一类新的用地 ，在 目前的规划中，灰色用地还没有被普遍应 用，但是却有很多的用地反应了被定义为灰色用地的迫切需求。被定义为灰色用地的土地 ，土地用地性质的 转变得到保障，一方面，可以减少在转变 中造成的资源浪费，另一方面，可 以减少改建中技术上和实施 中的困 难。因此，由于课题的创新性带来的实践上的缺乏，笔者以已行使了灰色用地的转变功能但没有遵循灰色用 地的转变原则的土地作为对象，按用地性质的转变类型将其分为两类，以指导其他需要被定义为灰色用地的 土地 。 第一类是 由工业用地转换为公共服务设施用地 。这种情况多针对新城或城市郊区的规划 ，由于城市化 建设步伐的加快，地处该地段的部分工业企业在发展中后期随周边土地的增值或环境压力主动或被动采取 [收稿 日期】2009-04-10 [作者简介]张 婧(1985一)，女，新疆乌鲁木齐人，硕士研究生。 通讯联系人 ：杨忠伟(1957一)，男，上海人 ，副教授 ，硕士生导师，从事特大城市发展和小城镇发展研究。 第2期 张 婧等 ：城市灰色用地研究 43 退二进三的发展策略。因此在规划中，灰色用地的出现正是顺应这一发展过程，保证工业用地向公共服务设 施用地转变。如建于 1919年的首钢集团(见图 1)，它曾是全 国十大钢铁企业之一 ，然而随着北京经济发展和 定位的转型，首钢面临产业转型和搬迁的问题 ，搬迁