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合力达“骡马大世界”项目可行性研究 析阶段、开发前期工作阶段、开发建设实施阶段和房地产的租售阶段。这四个阶段包含的具 体工作内容如下 开发投资决策分析阶段:主要工作包括投资机会选择(投资机会寻找和筛选)和投资决 策分析(市场分析和项目的财务评价)，是整个开发过程最重要的一个环节，也是项目可行 性研究的过程， 开发前期工作阶段:主要工作包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得规划许可、 建设工程招标、开工申请与审批、施工现场“七通一平”、安排短期和长期信贷和进一步分 析市场状况、确定目标市场、租金或售价水平等工作。 开发建设实施阶段:主要工作包括施工组织、开发项目控制(质量、进度、成本、合同、 安全等)和竣工验收工作。 房地产的租售阶段:主要工作包括选择物业销售形式(自销或代理)、制定租售方案(进 度、价格等)、制定宣传与广告策略和售后管理(物业管理)。 项目的可行性研究工作处于开发程序的第一阶段，研究结论是项目决策的重要依据。没 有进行科学的技术经济论证，没有进行经济分析评价，把项目建设当成试验场，投资将成为 无底洞。可行性研究工作具有非常重要的现实意义，是每一个开发商必须高度重视的一项工 作，是项目投资取得良好经济效益的保障。一般房地产项目开发的具体工作程序见图2一1。 硕士研究生学位论文 2.2可行性研究各阶段工作及在房地产开发过程中的作用 可行性研究是在开发项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况 进行深入细致的研究:对拟定的各种可能建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析、比 较和论证;对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究 建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，为决策部门提供 可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 项目策戈」 年度计划刹德蘸 规划方案 征地 勘察设计 规划设计方案 建筑设 前期 工兵 图2一1一般房地产开发的具体程序 可行性研究按阶段划分为为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究及项目 硕士研究生学位论文 的评估和决策四个工作阶段，此外，还有一些专题研究(辅助研究或功能研究)。 1、投资机会研究 投资机会研究是鉴定投资机会，寻求投资用于哪些方面才能获得最大利益的研究。 2、初步可行性研究\n的或将要发生的重大事件或政府政策对房地产项目 的影响，要做出充分的了解和估计。 2、房地产市场状况的调查与预测一般包括以下几个方面: (1)市场供给现状调查与分析:特别是项目周边区域内同类产品的供给情况，例如供 应量(增量房和存量房)，销售速度，产品的差异程度等方面。 (2)市场需求调查与分析:主要有购买力调查分析、消费者购买行为调查，例如区域 内购房者喜欢的面积、户型、对小区环境的要求、对价格的敏感度、可接受的单价和总价区 间等 特点 (3)市场状况调查与分析:包括对市场吸纳量的调查、市场分布及特点、产品价格及 、竞争对手的情况等。 硕士研究生学位论文 通过市场调查，统计、整理各类信息资料，就可以对项目的市场可行性进行深入分析 随后提出项目的策划方案。 (二)房地产开发项目策划与构造评价方案 调查和分析之后，对产品进行定位，市场分析最终要落实到开发什么样的项目这就 是项目策划所要解决的问题，同时它也是项目经济评价和财务评估等定量分析工作的基础。 (三)房地产开发项目投资与成本费用估算 房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金，其构成如图2一2。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包 括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设 费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预 见费用等。 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 对于销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资 金性质，但形成的房地产产品是以建筑物或构筑物等固定资产形式存在，并通过建设过程中 的预售或项目建成后的销售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权收回投资。基本上在 开发过程中形成的开发企业的固定资产很\n性研究要有一定的格式和深度，可行性研究不同于一般技术论证或调查报告的 综合论证，需要有一定的规范的格式及相当的深度、广度，才能使可行性研究具有准确性及 硕士研究生学位论文 可比性。 2、可行性研究的目标要明确，范围要清楚。在可行性研究开始时必须明确目标，规定 内容，提出要达到的要求，以及研究的范围等等。目标定得不恰当，将会直接影响整个可行 性研究的质量，如果目标选错了，整个评估工作也就失败了. 3、可行性研究必须讲求科学性、公正性和客观性，可行性研究的结果是建设项目决策 的依据。科学性是指分析问题要符合事物