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执行房屋抵押中应注意的问题 　　《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《执行抵押房屋规定》)自2005年12月21日施行以来，各地法院执行机构对如何执行设定抵押的房屋进行了有益的探索。本文就执行抵押房屋过程中值得关注的具体问题进行探讨。 　　一、启动执行抵押房屋程序的前题条件。 　　启动执行抵押房屋程序，必须先由申请执行人提出申请并经执行机构审查。根据当事人意思自治原则及法院居中裁判执法的精神，为体现当事人对自己的实体权利和程序权利有完全的处分权，应由申请执行人提出强制执行抵押房屋的申请，并且申请执行人必须是房屋抵押权人。《执行抵押房屋规定》第一条对此有明确规定。 　　法院执行机构在审查申请执行人的执行抵押房屋申请时，除《执行抵押房屋规定》第六条所规定的特殊情形(即被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题)外均应审查通过，进入实质性执行抵押房屋阶段。 　　二、在强制拍卖抵押房屋过程中应注意的几个问题。 　　(一)执行机构应向设定抵押的被执行人发出拍卖、变卖抵押房屋的民事裁定书，裁定书同时给予被执行人六个月的主动腾空房屋宽限期。裁定书应及时送达双方当事人。 　　笔者认为，如被执行人符合下列情形的，则不应给予六个月的宽限期：(1)被执行人有两处住房;(2)被执行人抵押住房无人居住。出现上述情形之一者，应立即进入拍卖、迁让程序。 　　(二)宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，执行机构应立即按照最高法院关于执行中拍卖、变卖财产的规定，启动拍卖程序。同时告知申请执行人应着手提供被执行人居住房屋。 　　经过拍卖、变卖程序，抵押房屋拍卖成交后，由申请执行人提供可供法院强制迁让的房源，法院执行机构遂作出强制迁让的裁定，并按照民诉法二百二十九条的规定张贴强制迁让公告，告知被执行人如逾期不迁让，则由法院强制迁让。 　　作为拍卖抵押房屋的一种例外情形，如抵押房屋流拍，则按规定将其作价交申请执行人抵债。申请执行人拒绝接受抵债的，执行机构应终止抵押房屋的拍卖、变卖。 　　其实，执行抵押房屋的难点还在于如何确定所置换的房源以及如何强制迁让。笔者对此提出如下观点。 　　(1)如何确定置换房源。 　　笔者认为，申请执行人提供被执行人基本居住房屋或临时住房时应优先考虑能满足被执行人基本居住并拥有所有权的房屋(每人使用面积10平方米)，但如果被执行房屋现值减去执行标的后的差额小于或负于可购买被执行人基本居住房屋所需资金且被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人提供临时住房。 　　申请执行人在选择置换的房源时应与执行机构密切配合，应充分考虑三项因素：a.执行标的;b.抵押房屋的市场价值;c.申请执行人为被执行人提供的基本住房或临时住房所需成本(可参照当地房屋行政管理部门有关标准)。此外，还需将拍卖、迁让抵押房屋过程中发生的一些费用如评估、拍卖、搬运、过户等费用纳入执行成本一并考虑。 　　根据个案的具体情况不同，可分别采取“以小换大、以差换好、以远换近”的办法来为被执行人置换房屋，申请执行人在为被执行人及其家属提供临时住房时，应支付不少于一年的房租金，房租金从房屋拍卖或变卖价款中优先扣除。 　　(2)如何强制迁让房屋。 　　在拍卖、变卖抵押房屋完成及置换房屋确定并落实以后，对被执行人实施强制迁让房屋便显得至关重要。强制迁让又分为强制迁出抵押房屋和强制迁入置换房屋两个过程。执行法官既要摸清被执行人及其家属的思想动态及有关动向，针对性地尽量做好思想工作，又要积极向上级汇报案情，作好执行预案，周密安排，尤其在人员安全、证据保全、财产搬运等方面确保万无一失，迁出和迁入环环相扣，一气呵成。 　　(三)要确保执行抵押房屋全过程的程序公开。因执行抵押房屋会碰到各种复杂情况，且工作量大，故执行法官必须将各项执行措施向双方当事人公开，以公开促公正，以规范促公正。 　　总之，执行好抵押房屋的案件确实不易，它凝结着执行法官的汗水和智慧。执行法官通过执行此类案件所要达到的目的，就是既要实现申请执行人的债权，又要保护被执行人的基本生存权，并在其中努力寻求双方当事人利益的合理平衡，为实现社会的公平正义、和谐发展尽心尽责。 1