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上海钢材网 信息资讯部 下游用户分析报告 金融调控与中国楼市价格走向分析 自2003 年下半年开始，中国房地产行业进入快速发展阶段，上海、苏州、 杭州等地的房地产价格飞速上涨，全国各地的房价上涨速度均有不同程度的加 快。天津2004 年住宅售价的涨幅也接近25%。因此，中央及地方政府相应出台 了多项宏观调控政策与措施，主要目的一方面是抑制房地产投资过热，保证房地 产行业的健康稳定发展；另一方面是引导房地产需求逐步趋于理性。 金融手段是宏观调控的主要方式之一，金融调控主要是通过货币供应量、利 率、存款准备金等金融工具对相关行业的发展产生间接的影响，其中对楼市价格 影响较为直接的是针对利率的政策。实施金融调控的政府部门主要是中国人民银 行（以下简称央行）与中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）。 2004 年9 月2 日，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其 中对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等与房地产 相关的贷款条件进行进一步的严格要求。其中影响较大的规定主要有：要求房地 产开发企业项目资本金比例不低于35%，具备国有土地使用证、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证方可申请房地产开发贷款；建 筑施工企业的流动资金贷款不得用于为房地产开发企业垫资；严格审核个人住房 贷款借款人的资信情况及还贷能力，强调借款人收入中用于偿还住房贷款与物业 管理费支出的比例不得超过50%，所有债务支出占借款人收入的比例不超过55%。 这一政策的出台增大了房地产开发企业贷款的难度，同时还有两方面的因素使开 发企业的资金需求更加迫切，一是由于招拍挂政策的实施，土地交易透明度增加， 土地价格上涨较快，开发企业的土地款支付压力较大；二是天津全面禁止违规预 售，推迟了开发企业的预售回款。因此，许多开发企业通过房地产信托或寻求战 略合作伙伴解决资金问题。融资方式的改变加大了融资的成本，而开发企业为了 维持一定的开发利润水平，融资成本的增加直接导致了房价的上涨。 2004 年10 月29 日，央行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币 贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。5 年以上住房按揭贷款年利率由 原来的5.04%上涨到5.31%，涨幅为5.36%。利率调整后，对于普通购房者而言， 存款利率上浮幅度较小，而且可以无下限下浮，住房贷款利率上浮幅度较大，金 融机构可以进行无上限上浮，这种差别从一定程度上加速了购房的进程，导致了 短期内的购房需求增加，间接导致了房价的上涨。同时，房地产开发企业的融资 成本也因为贷款利率的增加而加大，这一部分成本的增加同样导致了房价的上 涨。另一方面，利率的上涨加大了贷款购房者的还贷压力，对于自住型购房者而 言，购买一套住房的还贷压力相对有限，假设购买一套40 万元的住宅，按揭贷 款额为房价的七成，即28 万元，贷款年限为20 年，按照等额本息还款方式加息 前每月应还款1854 元，加息后每月应还款1896 元，每月多还42 元，20 年累计 多还10102 元，是加息前应付利息总额的6%。而对于贷款购房投资者而言，由 于购买其多套房产，贷款金额较大，因而每月增加的还款在很大程度上提高了其 投资成本，增加了投资的风险，因而会有部分投资者减少其投资购买的房产数量， 上海钢材网 信息资讯部 下游用户分析报告 从而使投资购房需求有所下降，有利于房价的回落。对于购房投资需求比例较大 的城市如上海、苏州、杭州等地的楼市，利率政策对需求有一定的抑制作用，但 是由于房价的快速上涨，这种抑制作用基本上全部被抵消，而房价上涨的主要原 因在于供需结构性矛盾及其导致的需求短期内集中释放。对于天津这样自住型购 房比例较大的城市，利率上涨在短期内并未造成购房需求大幅下降，因而不能产 生通过抑制需求来达到抑制房价上涨的效果。总之，加息方式的金融调控在短期 内并未降低楼市价格，反而进一步增加了房地产开发的投资成本，进而在一定程 度上为楼市价格上涨推波助澜；同时，加息加大了购房者的还贷压力；对于购房 投资行为而言，加息提高了投资的成本，加大了投资的风险，但不能从根本上减 少投资需求。限制投资需求较为有效的手段是对购买后短期内（比如2 年以内） 转移权属的房产征收高额交易税费（比如针对卖方征收10%以上的税费），最大 程度地降低投资者的收益。2004 年4 月