房地产开发企业“营改增”政策效应分析(彭水税收分析第期).doc

税收分析 第 5期 彭水县国家税务局 彭水县地方税务局 2016年 7月28 日 房地产开发企业“营改增”政策效应分析 一、房地产开发企业“营改增”相关政策分析 房地产企业“营改增”，不仅行业主体税种发生了变化，而且通过计价方式的调整（从价内税调为价外税），进项抵扣链条的完善，有效消除了原来营业税重复征税的弊端，导致包括城市维护建设税、土地增值税、企业所得税及教育费附加、地方教育费附加等由税务机关征收的税费（以下统称税收）均发生了不同程度变化，对企业产生了较大的影响。现将主要政策梳理如下： ⒈老项目具有征收方法的选择权。增值税一般纳税人销售自行开发的房地产老项目既可以选择按5%的征收率计税的简易征收方法（但不得抵扣增值税进项税额），又可以选择按11%的适用税率计税的一般征收方法（可以抵扣增值税进项税额），而对新项目只能适用一般征收方法。 ⒉土地价款可以从销售额中扣除。增值税一般纳税人选择一般征收方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房产项目土地价款后的余额计算销售额。 ⒊土地增值税的计税依据调整。“营改增”后，土地增值税的计税依据为不含增值税收入。 二、房地产开发企业相关税收分析 ㈠当前房地产项目成本结构及增值税进项抵扣分析。现行增值税实行以进项扣税凭证为依据的购进扣税法，在房地产开发项目的相关成本确定后，其进项税额就基本确定。因此，对房地产开发项目的成本分析变得非常重要。通过对彭水县当前多个在建楼盘成本费用综合取数分析，我们得出图表1的系列数据，并呈现以下特点：一是土地价款在成本总额中占比接近40%（一、二线城市会更高），由于该项支出在计算增值税时可直接从销售额中扣除，当其达到销售收入的49.55%时，一般征收项目在不抵扣任何进项税额的条件下达到与原营业税的税负平衡点，其金额、占比大小与增值税负成反比。二是占比较高的建安成本相对稳定，区域差异不大，且全部可以从施工方取得11%的进项税抵扣凭证，其金额、占比大小与增值税负也成反比。三是占据成本16%左右的借款费用及各种名目繁多的行政性缴费因不允许抵扣进项税额或无法取得进项抵扣凭证，而成为增加增值税负的重要因素，其金额、占比大小与增值税负成正比。四是在占比不高的管理费用和不可预测费用中，除支付给职工和为职工支付的费用无法获取进项抵扣凭证外，其余支出往往与小规模纳税人交往，企业获取进项抵扣凭证的努力程度与增值税负成反比。 房地产开发企业单位面积（m2）主要成本项目比较统计表 （图表1） 金额单位：元 成本项目 含增值税成本 不含增值税成本 备注 金额 占比 金额 占比 土地价款 1,600.00 37.21% 1600.00 38.76% 按照当前彭水多个在建楼盘均价测算 建安成本 1,600.00 37.21% 1441.44 34.91% 含基础设施建设、主体建设、配套设置建设，假设全额按11%取得进项 借款费用 500.00 11.63% 500.00 12.11% 按不含借款费用单位成本50%的贷款余额，10.50%的年利率和2.5年的开发周期计算 行政缴费 200.00 4.65% 200.00 4.84% 含市政设施配套费（180元/ m2）、白蚁防制费等 管理费用 200.00 4.65% 193.00 4.67% 假设40%能取得进项，其中20%可按17%取得进项，20%能按3%取得进项 不可预测费用 200.00 4.65% 194.00 4.70% 假设全额能按3%取得进项 合 计 4,300.00 100.00% 4128.44 100.00% 　 ㈡营业税条件下的税收分析。如图表2所示，在原营业税条件下，按照当前彭水普通住房建筑面积含税售价4500～5000元/m2计算（下同），其税收主要呈现以下特点：一是营业税负恒定为5%，且始终占据着主体税种的角色，但随着单价上升，其在税收总额中的占比会逐渐降低。二是总体税收负较重，且随价格上涨攀升较快，当销售单价为4500元/m2时综合税负即达6.85%，当单价上升到5000元/ m2时，综合税负即上升到10.20%。三是在企业无盈利条件下，随着单价的提升综合税收边际贡献率快速增长，从企业实现盈利开始到土地增值税适用税率未超过30%前，综合边际税负率稳定在50.43%，即单价每提高100元，将增加税收50.43元。 营业税条件下单位面积（m2）税收计算明细表 （图表2） 金额单位：元 收入 销售单价 4,500.00 4,600.00 4,700.00 4,800.00 4,900.00 5,000.00 成本 土地价款 1,600.00 1,600.00 1,6