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* * 办公房地产投资 主要内容 1. 写字楼地产的概念； 2. 写字楼开发性和购置性投资 一、写字楼投资 写字楼的概念； 写字楼开发性投资； 写字楼购置性投资 内容： 1. 写字楼的概念 含义： 机关、企业及事业单位的行政管理人员、业务技术人员等办理行政事物或从事业务活动的建筑空间，即办公用房。 发展阶段 大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化 早期 3A——办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA） 5A——＋＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA） 智能化 大空间，对内外环境、功能的人性化安排 后期 立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。 传统 特 点 阶段 无限制 无限制 3A及以上 3A～5A 智能 一般城区位置 副都心或较好的城区位置 位于主要商务区或副都心区 位于主要商务区的核心区 区位 条件 有交通线路到达 有交通线路到达，较方便 有多种交通工具直达 临近两条以上主干道，极佳的可接近性 交通 有一般性物业服务内容如卫生、值班 有物业公司服务 知名物业公司，24小时维护维修及保安服务 品牌物业公司，24小时维护维修及保安服务 物业 服务 小型私企，从事简单的销售业务 多为国内中小公司，销售代理或产品研发 有知名大公司，多为研发、服务类 国内外知名大公司、财团 客户 无限制 无限制 1～5万平米 超50000平方米 规模 物业已使用一定年限 物理状况良好，质量达到国标 物理状况优良，质量达标或超标 物理状况一流，质量达标或超标 品质 低档物业 (丙级写字楼) 中档物业 (乙级写字楼) 高档物业 (甲级写字楼) 顶级物业 (国际写字楼) 分类 2. 写字楼的经济运行 使用市场 租金 预期租金 投资市场 资本价值 目前回报 开发市场 土地价值 开发活动 写字楼的需求 ＝办公室职位增加量×雇员平均办公面积 ＝新租面积＋扩租面积－退租面积＋出售面积 写字楼的供给 ＝（存量＋新建－退废）面积和分类型 空置率、租金水平 使用价值——上下班、人员来往便利，公务办理高效，安全舒适，无形价值 使用市场 （1）受制于经济发展状况，投资周期长且波动剧烈、幅度大，具投机性； （2）最终需求调整速度快（相对于供给）； （3）供给周期与经济波动之间没有很强的相关性，具有独立性； （4）供给具有较大价格弹性。 供需特点 写字楼投资模式 写字楼开发性投资 出租 自营 出售 写字楼购置性投资 出租 自营 出售 写字楼租赁性投资 出租 自营 写字楼 金融资产投资 写字楼投资的影响因素 ——地段：城市资源的结构、强度、组合和融合； 规模：与地段、预期效益、资金相适应； 专业化与聚集：尤其是有名望的企业； 服务设施与服务水平：统一业权和经营，空间在内与外、上与下配置所带来的舒适与效率； 租约：长期化 写字楼投资价值 ＝现有和预期租金，目标收益率，新供给面积 3. 写字楼购置性投资程序 经济和产业分析 写字楼供需分析 确定投资机会、市场定位、规模和经营构想 市场研究 确定投资决策目标 方案的拟定、评价和比选 购置、经营及资产管理 核心是租赁：选择承租人，确定租金，租约拟订、谈判和合约的签定 4. 写字楼开发性投资 写字楼开发价值 ＝租金、投资价值及其趋势，土地，资金 投资分析与决策 前期准备 建设阶段 销售经营 市场条件判断 项目策划 项目财务分析 取得土地和政府许可 项目定位细化 项目规划设计 方案的系统化整合 项目方案的政府许可 项目招投标 资金需求方案及融资 市场策划、招商及价格策略 物业管理