三亚地产项目营销定位报告.pptVIP

SWOT分析之劣势 一线海岸的二线地块，与直面大海的美好期望有一定距离；低层单位景观受部分遮挡； 户型的配比较为单一，工程进度情况相对滞后。06年五一黄金周北京推广的周期要求较为紧张。 SWOT分析之机会 海南旅游优势资源明显，对海南旅游业的前景乐观。“海南整体20年旅游发展总目标定为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。” 亚龙湾已经没有土地供应，大东海目前可售的住宅物业为数不多。主要集中在17公里的三亚湾一线； 一线海景区可开发面积日渐稀缺，升值潜力巨大。 SWOT分析之威胁 项目所在区域配套不完善，特别是医疗、文化、教育等设施相对滞后； 度假酒店类产品过剩，入住率低。三亚整体城市的酒店接待水准严重超过实际客流；产权式酒店的投资回报难以固定。 产权度假型 休闲置业型 15天/年的免费使用 [限制在非节假日的旅游淡季] 8％－10％年回报率 [ 缺乏法律保证] 自主性、私有性强； 长期闲置，资源浪费； 管理及运营费用成本较高。 看市场 以北京为中心的北方客群 闲置资产资产在百万以上的中产阶层/准中产阶层 年龄在30——50岁之间 以度假、颐养为主要购买目的，兼顾投资理财 目标客群描摹 一线海景地段，距海200米； 主力户型50平米，户户海景 ； 高品质精装修带家电； 酒店共管级物业服务。 度假+颐养＋投资 的私产公寓式酒店 产品层面对位 线路确定——营销策略 “ ” “北京地产市场”如何与“三亚度假产品”更完美嫁接 北京地产市场—— 环境向往 —— 三亚度假酒店 √ 北京地产市场—— 自主舒适 —— 三亚度假酒店 √ 北京地产市场—— 度假颐养 —— 三亚度假酒店 √ [自用时间短、购买享受] 北京地产市场—— 投资回报 —— 三亚度假酒店 ？ [不可控制、没有保障] 我们发现， “北京市场”对于“三亚度假产品”的需求是很大的， 但是存在两个根本问题： 使用价值——异地、短时 管理、收益——没有安全的保障 因此，这也就是三亚市场在面向岛外市场时所普 遍采取的概念操作手法，对酒店式公寓进行明 明，偷换概念，营造噱头。 私人公馆/共管度假公寓/酒店公寓…… 都在强调着一种引入酒店服务的产权公寓。这样，来讲述投 资的价值与空间。 而我们，想强调的却是酒店。 我们希望面向北京市场传递这样的一个声音：在 中国，拥有私人酒店不再是梦想。 这样的做法，却放大了产品的价值。拥有公寓与拥有酒店的 联想是截然不同的。将所想，变为所享。放大一种生活方 式，在拥有了高尔夫球籍、俱乐部身份之后的又一阶层标 签。 参赛方案——推广策略 “ ” 售价建议 建议销售价:10000元/平米[均价] 在北京卖真正的世界级海岸生活与酒店物业本身所具备的吸引力； 户型面积不大，总价维持在50万左右，这样既能显示出物业的品质，同 时门槛也不很高，北京市场更易接受；[如参照5000—7000的单价，总 房款仅为25—35万之间，反倒让异地的北京市场产生质疑] 推广阶段划分 预热期 开盘热销期 续销期 旺销期 06.03.01—06.04.30 06.05.01—06..30 06.07.01—09.30 06.10.01—07.02.28 预热期 北 京 三 亚 推广手段 DM派放 设立咨询热线 [高尔夫、汽车俱乐部等] 建立网站 航空杂志软文宣传 积极进行现场包装 聚众传媒宣传 筹备样板间及接待中心 推广目的 吸引目标客群关注，为组织考察团积累客户 开盘热销期 北 京 三 亚 推广手段 DM/楼书派放； 机场户外擎天柱；