三明第一大项目上德园项目四期策划方案.pptVIP

* 突破：差异化与附加值 ——上德园项目核心问题分析与前期定位 * 上德园项目存在问题 三明房地产市场陷入低迷，销售形式急转直下 开发企业资金有困难，急需销售回款 剩余部分的高层产品在三明市场中有客户抗性 怎样做，能够抵御下滑，消除劣势，帮助开发企业顺利销售产品 ？ 要解决问题，就必须分析问题的本质！ 核心思路 全程运作：房地产商从土地获取、产品定位、项目规划、产品设计、施工周期把握、前期包装造势与后期营销的全过程叫做整体运作。 产品定位如果出现失误，将会导致房地产开发导向的重大失误，进而影响到销售和利润 找到正确的产品定位，就能够突出重围，实现利润最大化 土地获取 产品定位 规划设计 开发施工 项目销售 1.房地产全程运作价值链 结合市场的现状、客户的需求特征、产品自身的特征以及开发商的开发需求四者，才能判断出产品定位的核心要求 核心环节 2.房地产产品定位的核心要求 市场怎么样？ 客户怎么样？ 项目自身条件怎么样？ 开发商的情况怎么样？ 上德园定位的核心要求 定位条件分析 市场 – 难以改变 市场受到整体经济环境下调的影响，陷入低迷，且在未来的1年内都不具备反弹的条件，整体前景不佳。 客户 – 观望之中 三明客户并不像一线城市那样出现大规模的失业，其购买力并没有收到很大冲击，只是由于市场不佳而进入了观望状态，简单来说：有钱但是不愿意买。 项目 – 需要进一步分析（见下页） 前期由于市场环境良好，项目受到市场欢迎，而目前的销售情况，已经明确需要项目改变定位。 开发商 – 需求迫切 开发商目前并非资金充沛，而是必须将上德园项目尽快上市销售，且需要有良好的销售业绩。 项目自身条件分析 优势： 地块方正，整体性强 地块处于小区北部，规划设计不影响现有项目采光，产品设计的自由度高 劣势： 项目离市区较远 容积率所限，上德园将会以小高层、高层为主 上德远离小区主入口，交通不便 远离小区各类配套， 项目定位 关键点 客户占了便宜！ 开发商没有牺牲容积率！ 产品要前所未有的，让三明客户耳目一新！ 做高档公寓-涨价不现实 做低档公寓-影响项目形象 保持现有产品-卖不掉 降价-越跌客户越不买 让项目看起来档次高 让项目实际上降价 做出三明前所未见的产品 客户能够买一层送一层！ 没有降价，却多买了面积 开发商没有多支出容积率，却吸引了客户 策略 方法 5.4米层高 买了1层？ 送了1层！ 买房后，免费帮忙做隔层 房型配比 5% 15% 10% 20% 40% 10% 建筑面积占比 条件一般有子女的夫妻 120-140 110-120 三房 条件一般的小夫妻 96-108 80-90 二房 单身青年或情侣 60-72 50-60 一房 高层 120% 平均得房率 210-260 180-200 120-140 实际使用面积 180-220 150-170 110-120 建筑面积 富有阶层 四房 较富裕的中年夫妻 三房 较富裕的老夫妻或小夫妻 二房 多层 面向客户 房型 建筑类型 高层物业由于抗性较大，一般应面对经济相对拮据，期望能够获得经济实惠的客户。 多层物业应面对相对富裕，追求享受的客户，因此同样户型，面积应放大，具体控制以总价为目标。 露台：一般是指住宅中的屋顶的平台或者由于建筑结构的需要而在其他楼层 中作出大阳台，由于它的面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称为露台。 入户花园：入户花园是指在房屋的进门口设置的一个类似于一个小花园的建 筑小品。 地下室：不到规定层高的地下室可以不计入建筑面积，具体操作方式可以验收交房前将地下室填土，让室内降至2.1米层高以下，交房后让客户自行找人将土挖出即可。 解决方案-最大化客户赠送面积 利用露台和入户花园增加面积 1F 2 3 1 B1 3 花园洋房1F：四房两厅两卫145m2 关键字：三座私家花园 采光地下室 一层附带采光地下室共享有三座花园（入户花园、私家庭院、下沉式花园），通过室外楼梯构成各个不同的入户方式，将各个休闲空间融合于一起。 入户花园 私家庭院入户口 私家庭院 房型实例-1楼送花园送地下室送下沉式庭院 下沉式庭院 房型实例-2楼以上送阳台露台 露台面积全送，客户更占便宜 亮点 【错层让公寓也能有露台】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。 【优势】： 得到更大实惠。 增加有力卖点。 满足客户与室外大接触心愿。 阳台要多而且大（算1/2面积，客户占了便宜） 房型实例-内部挑高再送面积 可改造空间 可改造空间 高层TOWNHOUSE： 两房两厅一卫