东莞丽峰大厦商业提案.pptVIP

前言： 感谢东田地产对中原的信任和支持！希望通过此次提案能加深彼此了解， 增强合作。本报告的研究内容包括： 分析东莞商业宏观发展环境，消费市场、消费结构，研究东莞商业的发展机遇，发展切入点； 研究东莞城区各商圈特点，探讨项目的商业发展方向； 分析项目本身的商业条件，因地制宜推导项目的商业定位； 对项目提出初步的销售及招商建议。 东莞特色商业代表作： 1、东莞商业发展大环境 2、东莞消费市场分析 东莞城区商圈分析 1、东莞城区商圈分布形势 2、西正商圈分析 自发形成的商圈，缺乏总体规划，老化、没落； 业态缺少互补性，经营同质化，竞争白热化； 中低档次的小型服饰店众多，业态档次定位低，经营环境、服务质量难以改善，无法适应消费者日益提升消费需求； 3、南城商圈 CBD商圈：代表东莞商业发展趋势，东莞未来的核心商圈 政府的强大规划 东莞中央商务区，是城市核心，政治、文化、商务的中心，强大政策的倾斜，优势明显！ 商业的品牌型，主题化，档次化 一千米范围内，沃尔玛、国美、海雅百货、百佳等众多品牌强势扎堆； 嘉信茂广场：升级版的沃尔玛广场，非国内一线品牌不准入驻！ 苏宁：3C+航母 ，3C升级店，东莞旗舰店； 财富广场：东莞首席以白领消费为主题的购物中心，商家定位为国内、国际一线品牌； 时尚岛：东莞首席女性主题时尚中心，商家定位为国内、国际一线品牌； 业态的组成：超市+品牌百货+主题服饰商场 东莞商圈发展趋势 西正商圈（低端）——东纵商圈（中端）——CBD商圈（中高端） 4、万江商圈 商业体量：60万平方米 商铺租金：40-100元/㎡ 层高：A区（4.5M） BC区（4M） 物业管理费：26元/ ㎡ （含中央空调费） 各业态代表性商家： 娱乐：欢笑天地、天线宝宝 休闲：万达影城、鹰巢酒吧 餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、 真功夫、大湘西、水岸坊西餐厅、温饱地带 超市：国际SPAR （周边：麦德龙） 服饰：班尼路 金融：中国农业银行 酒店：尼罗河大酒店 人流来源：旅行社+周边社区+自驾游 （目前无固定人流来源） 5、东纵商圈重点分析 东纵商圈恶劣的竞争形势 东纵商圈是东莞人流最旺商圈之一，然而随着各大商家进驻，竞争已趋向恶性化。 盈锋广场天和百货的无奈退出 开业时间：天和百货盈锋店2002年在东纵商圈内正式开业，至2006年已经营了4年 简介：商场总营业面积20000多平方米，经营楼层共3层，一楼经营化妆品、皮鞋皮具、钟表玉器、通讯器材、小家电、烟酒专柜及超级市场等项目；二楼、三楼经营有流行时尚百货、美容院、内衣、童装童用、床上用品、卡拉OK等。 退出时间：于2006年12月份 合约时限：与盈锋地产签订的租赁合同期限是10年 退出原因：2005年海雅百货、天虹百货的陆续开业，外来品牌的强势，两面夹击的恶劣形势，导致了天和百货调整经营策略，转战镇区市场。 东纵商圈大面积空置现象 东纵商圈竞争最为激烈的业态——购物型业态（超市、百货） 东纵商圈最具活力业态——餐饮、休闲业态： 总结： 东纵商圈各商业业态集团经营分散，难以体现整体的特色性及主题性，整体竞争力不强，核心商圈地位将逐渐被CBD商圈取代； 东纵商圈内竞争恶性化，空置形势异常严峻，空置现象普遍存在。 东纵商圈盛行大而全的商业地产开发模式，同质化竞争激烈，导致了大面积空置！ 购物型商业已出现过剩，纵然是地段优越的商业项目同样不可避免空置！ 餐饮、娱乐休闲业态经营状况良好，但同样面临着激烈竞争。 项目分析 1、项目基本分析 项目位置：东城步行街北面二百米处 项目总面积：30579.8㎡ 产品组合：住宅+写字楼+商业 住宅面积：19797.8㎡ ，共236户 写字楼面积：12层，共3559 ㎡ 总商业面积：6179㎡ 负一层：1650㎡ 一层：2594㎡ 二层：135㎡ 车位：210个 2、项目周边商业分析 3、总结 项目体量小，规模劣势明显； 虽有独特的商业形式及景观，但项目运作难度依然大； 项目南北两端主干道人流、车流丰富； 项目细部环境不理想，限制了丰富人流、车流导入； 项目周边商业总体经营不理想，服饰类业态竞争激烈，同质化经营严重； 相对于购物型业态表现不理想而言，餐饮、休闲业态经营良好 项目定位 1、项目的定位思考 2、项目业态定位 3、项目核心竞争力的打造 三位一体组合项目核心竞争力 三大举措，打造特色商业 水幕电影广场 露天风情休闲区 鉴于负一层不进行销售，将广场部分面积附送给租赁负一层商家使用，要求商家根据自身 特色，利用小品及装饰品，统一营造出富情趣性、风情性的露天休闲区。通