付家镇地块投资可行性初步分析报告.pptVIP

地块定位及开发建议 5.0 地块定位及开发建议 地块整体定位 根据前面的市场分析、项目分析以及片区的“生态环境”，对本地块的整体定位为，可建设为： 张店高尚低密度人文住区 ——打造一个国际的、人文的、浪漫的、自由的、优美的享乐生活住区；高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。 5.0 地块定位及开发建议 地块物业定位 根据前面的市场分析启示，对本地块的物业整体定位为： 张店首席城市别墅、高层豪宅 建筑风格定位 以欧式建筑为本项目的建筑风格定位。 本项目建筑定位为欧式风格，能比较准确的实现与区域内项目的差异，和整个淄博片区高端住宅的区分。 5.0 地块定位及开发建议 目标市场与客户群定位与分析 5.0 地块定位及开发建议 跳出地块来比较，跳去区域找客群 本项目的主力客户群建议定位在本市中高、高收入人群，预计项目主力客户群40%是来自张店区域，但随着开发的日益成熟，周边区县的客户会略有增加。另外，由于本项目具有的稀缺属性，在推广中应加强面向周边区县进行推广，预计效果会较有明显。 关于本地块的目标客户群： 相对一般房地产住宅而言针对的是市民金字塔的中上层中的一部分人。这是一部分有钱、有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。 他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质、环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰显其身份和地位。 只有明白项目的客户他们的喜好、需求，我们才有可能做出他们所需要的产品；才能在营销中做出引导；只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。 可能到本项目购房的客户特征总结 大部分拥有私家车。 生活、事业稳定，有很好的经济基础，极强的首付能力。 城市新兴中产阶级。 喜爱临水人居。 追求生活情调和生活品味。 专注住宅的投资增值。 5.0 地块定位及开发建议 项目开发需要考虑的问题点 拥有一套自己的、奢侈的、有品味的生活住宅，享乐人生，享乐生活，是金字塔尖目标群共性的东西。但如何在建筑规划、产品设计上附着这种“享乐生活”的东西？这需要有一个好的规划设计。而这种品味，这种格调，这种档次是一个小圈子所欣赏的，还是在金字塔尖内更大的消费群所认同的，是不是共性的呢？也需要有一个更深入的、更系统的测评和全程营销策划推广。简单的说，一套房应该有十个以上的潜在客源，而不是为二、三个人量身订做。如果对本项目这种“享乐生活的东西”认同客户群大，则会出现畅销、快销的局面，否则销售周期将延长，投资将不能获得最大的收益。 换个方式来说，对于项目产品所附加的这种“享乐生活的东西”，是带有我们某些主观性的，而市场是动态的，对于这种休闲生活型物业、这种纯愉悦精神的享乐生活型物业，市场并没有太多的先例，也没有形成一套“意识形态”或“行为模式”，这和卖普通豪华住宅不同，“豪宅”是一个相对成熟的市场和产品，而本项目的竞争不光只是谁比谁做得更出彩，还要我们唤醒“享乐生活”的欲望，这就要求，我们某些主观的东西需要具有共性，也就是金字塔尖一千三百多人的共性！为此，我们认为：本项目的运作将是一个资源整合的运作。 5.0 地块定位及开发建议 本项目可以作为一期开发完毕，大体需要整合的资源如下： 建筑规划设计公司 园林环境艺术设计公司 建筑公司 物业管理公司 营销策划公司 模型制作公司 室内装饰公司 影视制作公司 网站制作公司 5.0 地块定位及开发建议 开发项目参考 5.0 地块定位及开发建议 物业类别：住宅、双拼别墅、联排别墅、高层住宅 项目特色：复合地产 物业：中海物业管理有限公司济南分公司 物业费：高层1.7元/平米/月，别墅2.2元/平米/月 建筑面积：34万平方米 占地面积：17万平方米 绿化率：35.30% 容积率：1.65暖气： 市政集中供暖 停车位：别墅部分大于1：1 土地使用年限：70年 开发项目参考 5.0 地块定位及开发建议 物业类别：住宅、双拼别墅、联排别墅、高层住宅 项目特色：复合地产 物业：中海物业管理有限公司济南分公司 总建筑面积约46万平米，社区容积率仅为1.63，绿化率达40%。中海?奥龙观邸，别墅有联排和双拼两种产品类型，面积段为255—545㎡，人居空间讲究“仁爱”的布局设计。别墅注重亲地性，一楼客厅与庭园以亲近的尺度纳景接地气。别墅室内空间布局讲究东方空间美学，极具仪式感、豪华感与尊贵感，以侧入户，入自家院落、再通过门廊、玄关入户，入户过程呈现东方家族的仪式感。 中海?奥龙观邸 开发项目参考 5.0 地块定位及开发建议 物业类别 住宅、花园洋房 项目特色 低密