9-12月华地学府名都营销策略思考.ppt

挚爱名都 2010年9-12月华地学府名都营销策略思考 ◎思考问题◎ 1.年底前剩余物业推售时间节奏 2.剩余物业价格策略 3.具体营销推广策略讨论 第一部分 2010年1月-8月销售数据 1.销售数据 未售物业 2.回款情况 目前回款 剩余任务 既定目标 第二部分目前市场是什么情况？ 区域内1-8月竞品表现 项目3 成交均价 成交量 成交户型 存量预计 8800 584 79，89，118 400 7500 214 89，88，155 190 世贸城 8000 462 84，135 120 光明 世家 7300 228 83，100 360 7500 165 83，94，143 470 楼盘名称 华润幸福里 万科金色名郡 光明世家 华邦世贸城 印象西湖 物业 类型 小高层、高层、 洋房 高层 小高层、 高层 高层 高层 主力户型 49㎡公寓、82-140㎡、148㎡洋房 89㎡、118㎡三房 142㎡三房 83、100 ㎡楼王 83-143㎡为主2房、3房 91㎡拼合两房、143㎡三房 销售均价 7500 8800 7300 8000 7500 销售情况 在售户型18#楼88、89平米户型，16#楼49平米户型， 20#未推 在售5号楼141㎡、186㎡户型，10号楼89㎡、102㎡、120㎡ 在售4号楼83、100平米户型，5.4米挑高公寓 56、66平米正在预约 1#、2#少数135平米户型，4#在售84、95、110、124平米户型 在售10#12#楼64-180㎡；6#83-96平米户型，9月4日认筹 2号楼复式即将推出 9-12月营销情况 合肥市近08-10年1-8月份销售数据（套） ? 据统计，合肥各大楼盘选择在9月份开盘的有35家之多，分别为政务区4家、蜀山区9家、包河区6家、瑶海区3家、庐阳区3家、经开区5家、新站区4家、高新区1家。开发商纷纷发力抢滩9月市场，但是“金九银十”能否带来合肥楼市的“春天”，还有待观察。 合肥市9月份市场放量 置地 柏悦公馆别墅 “金九银十”会来吗？ 　 　　 樊纲 　　国民经济研究所所长、前央行货币政策委员樊纲也在同一个月表示，本轮楼市调控还未达到预期效果，调控远没有到位，但房价一定会向下有所调整。 　　曹建海 　　中国社会科学院研究生院教授、“地产三剑客”之一的曹建海则在本月明确宣称，从目前的空置率和房价下跌60%的压力测试两方面来判断，预测最晚到2012年中国房地产必然崩盘，整个房价将有40%至50%的回落。 　　王石 　　万科董事长王石则认为，虽然目前观望的低谷已经过去，但中国一线城市房价还有往下调的空间，下调幅度在10%~15%。 潘石屹 　今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平。 　　一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。每个城市要完成“双50%”：即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将会发生根本的变化，人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题，而会有相当一部分人，30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助。 　　二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张。 　　三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法。对预售收入的监管、分阶段放款。　 小结： 1.房地产非单纯市场经济，对于市场的研判基本取决于中央的政策实施力度。从高压政策下市场表现分析，明年作为十一五最后一年、中央政府换届，现行政策估计不会有大的调整——即保有现行市场态势，继续抑制涨价——平衡社会各方情绪。 2.本案“华地学府名都”最晚将在2011年结案，因此我们的建议是既不需考虑涨价，也不赞成降价销售，集中力量去化剩余物业。我们主张重新挖掘价值点，实施“老盘新推”，重新制定推广策略，在现有价格体系下强制去化19#、9#，剩余洋房、顶底，适时加推7#、20#。 第三部分 推售节奏建议 第三部分 营销推广策略——老盘新推 1.线上 客户关注主要四点 改善型顾客关注增加一项——小区环境 我们建议从此四点中挖掘价值点，重点释放。 为什么？之前房地产广告主要承载两种功能：告知和形象。目前市场情况下，效果非常不明显。 现在更多需要策略支持。 我们选择：位置+户型+景观 在充分市场经济下，产品的价值逐渐回归，每个项目都需要将自身亮点找出放大，形成核