华联商业项目运作建议书.ppt

华联商业项目作为市区标志性商业项目，一经运作，必将受人瞩目。 大庆易诚万邦企业（商业）管理有限公司愿以高度负责的职业精神，高质量、高效率、 全程运作，最终达到本项目的最佳效益。 * * Thanks 谢谢 大庆市萨尔图东风新村经六街五十五中南侧J-C8103 Tel E-mail163.com * ? 2011 商业合作部 易诚万邦商业 ? 2011 商业合作部 绥化华联商业项目 运作建议书 2011年7月17日 * 前 言 根据本商业项目建筑体量及构造的实际情况，结合当地区域商业情况，做出项目准确商业定位； 根据我们对项目的认知以及对项目产品的定位，对项目提出相应的运作建议； 按照不同阶段制定出与之相对应的推案节奏； * * 目 录 1 2 3 4 招商策略 5 6 7 招商及销售进度控制 招商付款方式 销售策略与推广策略 8 效益测算 9 绥化市城市概况 招商说明会方案大纲说明与费用预算 商业布局规划定位 招商准备与时间安排 * 招商策略 项目基本情况了解掌握 项目商业规划 项目立地市场调研 项目整体商业定位 项目招商计划制定 项目招商进度控制和协调 共计120项工作内容保障招商工作有序有效开展 总体招商策略按商业综合体及购物中心招商标准工作流程开展 * 2011年8月进行现场包装、设计制作印刷品、大客户招商、商铺销售蓄水工作。 2011年9月盛大开盘，进入商铺销售强推期。2011年10月隆重招商，举办招商说明会 2012年2月销售、招商强推持续期。2012年5月全场装修完毕，节前隆重开业。 11月 12月 1月 2月 3月 4月 1阶段：进场期 5阶段：盛大开业 4阶段：强推持续期 销售预期:约1.4万㎡ 销售预期:约7000㎡ 销售预期:约3000㎡ 5月 6月 时间节点安排 针对小众、小客户 针对大客户 针对大众 3阶段：隆重招商期 8月 2阶段：盛大开盘 招商与销售进度控制 * 招商付款方式 招商确定引进的品牌或项目，经与客户洽谈达成合作进驻意向后签订进驻意向书，并交纳20%合同履约保证金，在开业前3个月签约正式租赁合同书并缴纳合同租金。 为了缩短市场培育期，尽快收回投资，规避经营风险。建议本项目应采取销售和经营并举的方法，用经营促进销售，销售带动经营，做到商业和地产的完美结合，达到即销售好又经营好的目的。 1、销售范围及比例建议： 根据国际先进理念及本项目实际情况，商场经营面积和销售面积的黄金配比法，即销售面积和自营面积的科学确定，为此建议该项目的销售和自营比例为： 一、二、三层以售后返租形式进行销售，取得利润的同时收回投资资金 地下一、四层做为自有面积对外出租，以租养商（一二三层返租资金及商场运营费用） * 销售与推广策略 2、推广方式策略 （一）坐销： 售楼处（现场）： 在现场设售楼处进行产品的展示和销售，将服务与销售有机融合。 项目现场设展销中心，同时可在一些人流密集区设接待处，以吸引客流洽谈。 （二）直销： 针对目标客户群做有效的直销工作，可以适当的节约成本，同时实现了目的性推广。 扫楼：主要针对一些有消费能力的写字间及住区。 扫企：集中到一些大中型企业进行产品推广。 街区：主要针绥化商业区及人流密集区。 * 销售与推广策略 3、推广策略 1）、概念营销： 塑造“商业投资旺角”概念。打造“城市商圈”的概念。 以投资实现价值，以经营保障价值，小投资，大回报。 2）、会员营销： 会员积分、购物抵现，建立科学系统的会员体制，不但可以服务于本项目，对公司的整体发展亦大有裨益。 会员实名制，开盘前免费入会，购房折扣或积分，在购房时可能得到相应的优惠，同时可以参与企业的相关活动。通过这一手段培养大量潜在消费群，为公司持续性发展奠定基础。 3）、低开高走： 在价格方面，依据市场走势，采取低开高走的策略，第一批房源的市场价格可以适中一些，然后依据销售走势，逐步适当的调高价格，以推进销售，同时创造一个整体上的较好收益。 * 销售与推广策略 4）、品牌营销： 地产公司的项目品牌+商业管理公司+高端品牌加盟商将形成强强联手的联动效应。项目的品牌不但可以为项目带来较好的口碑，也可以在一定程度上推动销售，也是企业形象建设持久发展的重要一环。 5）、文化营销： 公司内部文化要与公司外部文化相结合，内部文化包括公司内部的人员精神面貌、管理体制、接人待物上，都要形成系统，给人一种好的文化气质感。外部文化主要体现在公司可以适当参与社会文化活动，另外可以组织业主举行一些文化娱乐活动。使文化营销贯穿始终。 6）、优势营销： 提炼项目优势、卖点、价值，总结几大优势进行整体推广。 7）、数字营销： 以数字强化产品优势，一目了然，清晰准