合富-姜堰首席德国舒适主义社区提案-注意2.ppt

万科四季花城的核心吸引力 低密度，低层洋房与情景阳房 丰富的景观营造 完善配套，人性物管，邻里社区 合理规划，注重公共场所，现代建筑 开售于五一黄金周之后 五一黄金周是广州楼市的热销时段，由于工程原因，万科四季花城于2004年5月底开盘； 楼盘在五一黄金周作现场开放日活动，客户踊跃下筹818个，达到成功蓄客的目的。 2004.5.29盛大开盘 楼盘开盘当日成交高达385套，成交率超过80%，创万科地产在全国开盘销售记录，也使四季花城项目在广州楼市一鸣惊人。 我们面临的难点 难题一：姜堰房地产市场开发量放量，市场压力进一步加大； 难题二：从感知品牌到认知品牌再到认同品牌所需的超长时间周期？ 难题三：姜堰地区消费心理独特，宣传推广方式有区域性特征， 如何正确把握当地消费心理，进行媒体推广？ 难题四：区域经济整体发展落后，买家价格心理承受低, 如何打破价格壁垒？争取利润最大化？ 房地产开发需具备的先决条件 开发商的眼界：即对城市发展前景的预见和潜在消费需求的判断； 开发商的实力：资金实力和资源整合能力； 地块的自身条件和项目的区域价值； 必须有优质创新的产品和高水平的营销作支持。 我们的项目定位 打造姜堰标志性的德国品质社区—— 打造姜堰首席德国舒适主义社区 项目初步命名定位 百年雅筑 我们的推广主题定位 新生活一步到位！ 项目形象定位 一个与国际现代化建筑接轨的社区 一个为业主营造值得炫耀的名流交际平台 一个为住户提供自我增值的软硬配套环境社区 一个代表姜堰标志性高档经典建筑的社区 一个姜堰都市精英之集的生活社区 项目产品建议 总建面积：244035平方米 住宅面积：234029平方米 95.9% 商业面积: 10006平方米 4.1% 其中小高层:36605平方米 15% 多层: 61009平方米 25% 花园洋房:122017㎡ 50% 联排别墅:14398㎡ 5.9% 各产品面积建议 小高层： 80—140平方米 多层： 60—115平方米 花园洋房： 100—150平方米 联排别墅： 160—240平方米 销售策略总纲 分批开发 分批推出 滚动销售 总价控制原则 我们的工作方式 我们的成功保障 一、分析市场，项目准确定位 我司具备丰富的异地操作经验，因此对本地市场的迅速充分了解、以及对产品定位的成功，是本项目成功的基础。本项目市场形象定位建议定位为——姜堰住宅生活新坐标，从而实现其第一名盘的目标； 二、分析客户，了解买家需求 在产品定位成功的基础上，还要了解买家的需求，在姜堰的今天，买家究竟需要什么样的产品？需要什么样的配套？需要什么样的户型？需要什么样的服务？还有，买家的经济承受力如何？ 这些都是我司重点研究的问题 三、营销先行，成功积累客源 姜堰当地的媒介分散，最集中的媒体就是电视广告和户外大牌.但是，在楼盘尚未有任何形态之前，显然是不能浪费广告费用的，因此，以我司以往类似城市的操作经验后，将本项目的销售铺垫工作本身当成一个“营销事件”来进行操作，在常用的“泛销售”的基础上，还可以提升运用 “直效营销模式” 积蓄客源，通过“活动营销”作为一种纽带，将消费者不知不觉中带入项目的销售的气氛中，通过项目的文字、图片、情景式的环境影响，让买家感受到产品的想象空间，刺激购买欲望。争取在开盘前即达到好的推广业绩。 “新生活一步到位！” 新生活 一步到位 开发商资源所体现的新的生活方式 领先当地的先进住宅产品设计方案 自身完善的社区配套 增加舒适主义生活的概念在：如德国建筑等 舒适的居住尺度 全方位的物业管理 自身完善的商业体系 健康的生活方式（公园） 舒适的产品设计理念。 “项目小组”，与开发商建立紧密的合作关系，增强沟通与执行的有效性； 开发商品牌的树立：如通过奠基仪式、产品说明会、样板区展示等，体现开发商 实力 “新生活之旅”、运动夏令营等展示项目资源； 项目价值的提升：利用开发商资源，丰富项目附加值； 追求利润最大化：选取最佳时机，以最优的产品推出市场。 市场的引导：确立项目的形象，提升顾客对该区域的价值认可 舒适主义产品设计理念；（产品） 确定项目发展阶段 确定该期推广主题 策划执行 产品形象进度 项目配套情况 产品策略 竞争对手 推广策略 营销思路 利润目标 销售执行 开发商 资源整合 品牌培育 品牌成熟 品牌成长 作为中国第一家在香港上市的代理公司，我司年营销代理额超过百亿元，居全国第二位，具有丰富的大盘操作的成功经验，归纳如下： 1、分析市场、项目准确定位； 2、分析客户、了解买