四平303国道南侧项目可行性研究报告.ppt

竞争市场研究 2 纲　要 主力客群研究 3 项目概述 4 项目决策背景 5 可行性结论 6 对于板块：现有属性及未来发展为工业区，居住属性不强； 对于客户：从本案区位来看，对外区域中高端客户吸引力有限，主要目标客群将以周边客户为主，外县客户为辅，客户主要关注点将是价格 对于市场：宏观环境不适宜房地产投资；微观环境存在竞争压力， 外部因素分析 决策背景将从内、外部因素综合考虑分析，得出可行性指导依据。 内部因素分析 综合内外部因素来看，本案外部环境压力较大，受区位及客户影响，不利于打造改善型需求为主的中高端社区，产品档次只能为普宅快速销售型项目较为合适。 对于公司：开发经验丰富，完全具备打造精品项目实力。 对于地块：地块方正规划难度不大； 　　　　　外部存在生活氛围不足的难点； 竞争市场研究 2 纲　要 主力客群研究 3 项目概述 4 项目决策背景 5 可行性结论 6 综合考量 宏观层面：海丰广场周边，大禹·加州湾、盛世华城、乾城国际、金宇和园项目 体量较大，且节流本项目客源。 中观层面：地块区位属性存在不确定性，涉及四平市客户商贷及公积金客户能否 贷款问题，且通过走访得知，四平市80%以上客户为按揭购房。 微观层面：通过市场探查，客户访谈，普遍对该地块兴趣不大，同时对于价格优 势吸引显现不出兴趣。 价格层面：综合考量地块位置、配套设施、人居环境，预计价格无法突破2000元/ 平米。 可行性分析结论 综合考虑开发周期及投入，如企业有更好项目或地块运作，则暂不建议拿此地块。 风险提示： 四平市城市规模及人口有限，人口增数较小，市场压力已经隐现，且地块周边环境影响，客群较为单一，未来购买力有限，所以存在一定开发风险。 THANKS! * * 四平303国道南侧地块可行性研究报告 竞争市场研究 2 纲　要 目标客群研究 3 项目概述 4 项目决策背景 5 可行性结论 6 四平市位于松辽平原中部，吉林省西南部，辽、吉、蒙三省（区）交界处，堪称松辽平原的一颗明珠。四平市辖铁东区、铁西区2个市辖区，梨树县、伊通满族自治县，代管公主岭市、双辽市2个县级市、及辽河管理区、四平经济开发区、四平红嘴经济开发区。48个乡、59个镇、24个街道办事处、618个居民委员会、1216个村民委员会、总面积1.4万平方千米，其中市区面积741平方千米。 四平市城市概况 自然资源 四平市平原广袤,地势平坦,耕地连片,地质肥沃,自然资源丰富。 土地资源 　　土地资源比较丰富，地貌类型多样，地域性差异明显。山地约占总面积的6%，丘陵占总面积的15%，平原约占总面积的79%。全市有农作物总播种面积647312公顷，其中水田37962公顷。地势平坦，土壤肥沃，适宜生长多种农作物。公主岭市、梨树县、伊通满族自治县、双辽市均为国家商品粮基地县（市）。在农作物中，以玉米、大豆、水稻最为著称，其次为高粱、谷子、小麦等。在经济作物中，葵花籽和甜菜产量较多，其次是花生、蓖麻、烤烟、瓜果等。 森林资源 　　四平市森林总面积为30.65万公顷。其中人工林占一半以上。四平市东部分布着大面积森林，中西部以农田防护林为主，有小面积片林。东部低山丘陵生长着茂密的天然林。主要树种有蒙古柞、山杨、春榆、白桦、水曲柳等。2001年造林面积12139.2公顷，封山育林面积10400公顷四平市水资源总量为23.99亿立方米。其中全市多年河川径流量为12.56亿立方米，地下水资源为11.43亿立方米。 铁路 四平市位于哈大铁路，平齐铁路，四梅铁路的交会处，是吉林省最重要的交通枢纽之一，拥有全省第三大火车站，日停靠旅客列车180列，高峰时运送旅客数量可达10000人次/天，出行十分方便。 　　四平是哈大高铁的节点城市，哈大高铁开通后，年输送旅客将达30万，出行将更加快捷，可大大缓解老火车站的运输压力。四平市也将围绕高铁四平东站建设新区。 公路 　　高速公路：京哈高速公路，集通高速公路，大广高速公路，长深高速公路，长营高速公路，铁朝高速公路（起点在四平的吉辽界，与沈四高速公路相连，因这条高速路可直达北京，也有资料称其为京四高速），伊辽高速公路（在建）。 　　国道：102国道，303国道 　　另外，还有一条环城一级公路，在东南西北四个方向分别与102国道，303国道相连。 交通状况 四平市交通便利，公路、铁路纵横交错，四通八达。 人口分析 四平市是一个多民族的县级市，人口众多，幅员辽阔，人口增长速度慢 截至2009年7月31日，四平市辖铁东区、铁西区2个市辖区，梨树县、伊通满族自治县，代管公主岭市、双辽市2个县级市、及辽河管理区、四平经济开发区、四