[从业资格考试]第十章不动产估价制度.ppt

第十章 不动产估价制度 一、不动产估价制度概述 不动产估价制度是对不动产估价机构和人员的行为加以某种规范和约束，并令其对所估价结果承担相应的责任，借以维持不动产价格的正常秩序及不动产相关者的权益而实行的一种制度。 实行不动产估价制度，可以规范不动产估价机构和人员的行为，提高估价人员的道德和职业水准，合理评估不动产价格，有利于加强不动产估价市场的管理，有利于规范不动产市场交易，有利于维护不动产权利有关当事人的合法权益。 主要内容包括 （1）不动产估价行业的管理 （2）不动产估价组织的管理 不动产估价机构是从事不动产估价业务的组织，自然人不能单独从事这项业务。对不动产估价组织的管理主要涉及该组织的登记注册管理、所具有的权利和义务、应承担的法律责任等内容。 （3）不动产估价人员的管理 不动产估价人员包括潜在的估价人员、一般估价人员和估价师（鉴定评价师或不动产鉴定师）等三种。该项管理主要是指不同资格获取的方式和程序、所具有的权利和义务、应承担的法律责任等。 （4）不动产估价法规与准则 1995年我国施行的《城市房地产管理法》明确规定，房地产价格评估是国家的法定制度。 二、我国土地估价制度 （一）我国内地的土地估价制度 实行以政府为主、行业协会为辅的管理制度。 政府及相关部门通过颁布法规、组织考试、执业管理等方式，推动估价行业的快速、规范发展。 行业协会负责制定行业执业标准、开展业务培训和估价师的再教育工作；协助行政主管部门加强对行业的管理，不断提高土地估价人员的素质和整个行业的服务水平。 目前的房地产估价管理部门有三家：国土资源部，住房建设部和财政部。 估价机构资格也相应有三种，土地估价师，房地产估价师和资产评估师。 （一）我国内地的不动产估价制度 1.我国不动产估价的相关法律、法规和部门规章 （1）确立了不动产估价的法律地位。《城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”，第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。 （2）实行对不动产估价师执业资格取得和对不动产估价机构资质认定的制度。按照《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》的规定，“价格评估机构资质认定”和“价格评估人员执业资格认定”都是予以保留行政许可项目。 （3）制定了不动产估价标准和指导意见。 2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），统一了土地估价程序和方法，介绍了城镇土地估价范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其他权利的土地价格评估方法等。 （3）制定了不动产估价标准和指导意见。 为服务城镇土地估价及开展农用地估价，国家先后发布了《中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）、《中华人民共和国国土资源行业标准农用地分等规程》（TD/T1004-2003）、《中华人民共和国国土资源行业标准农用地定级规程》（TD/T1004-2003）、《中华人民共和国国土资源行业标准农用地估价规程》（TD/T1006-2003）。 （3）制定了不动产估价标准和指导意见。 2003年建设部、人民银行、银监会三部门联合制定了《房地产抵押估价指导意见》，对房地产抵押估价的价值标准及其内涵、估价主体资格、估价报告的使用、相关责任的划分等内容进行了明确的规定，旨在规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险。 （4）实行了不动产估价师执业资格全国统一考试制度。 我国土地估价师资格考试始于1993年。 2006年11月22日国土资源部颁布了《土地估价师资格考试管理办法》（2007年1月1日开始实施）。 2.中国土地估价师协会 中国土地估价师协会于1994年5月在北京成立。业务主管部门为中华人民共和国国土资源部，同时接受中华人民共和国民政部的监督管理。 宗旨是联合全国土地估价组织和土地估价人员，进行自律管理；引导从业人员遵守国家的法律、法规，遵守土地估价执业道德，执行专业守则和估价规范，规范从业人员执业行为；促进土地估价师专业知识及专长技能的发展和深造；保障从业人员独立、客观、公正执业，维护支持中国土地估价师独特的专业特点、地位及利益；增进行业交流；调解执业中产生的争议；维护国家、企业和个人在土地方面的权益，为社会主义市场经济服务。 2.中国土地估价师协会 工作职责：搞好会员自律，配合行政主管部门落实行业管理；根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试、实践考核及执业登记工作；引导机构发展，规范机构管理；扩大协会规模，提供会员服务；研究技术理论，制定