建设项目土地利用审查工作实务.ppt

建设项目土地利用审查工作实务 土地利用司地用处 王薇 前 言  土地利用结构和利用效率问题是土地管理的基本命题。现实中，我国农地过度非农化与建设用地配置效率低下已经成为我国土地管理亟待解决的两大问题，事关经济社会可持续发展大局。当前和未来相当长时间内，我国土地资源管理的难点在于协调经济社会快速发展与农地资源保护的关系，重点在于如何确定合理的土地资源保护规模和相应的空间布局，以及在此基础上如何高效配置土地资源，节约集约用地，以逐步转变长期存在的依赖大量低成本消耗土地的经济增长方式。 加强对工程项目建设用地的科学管理，全面提高工程项目建设用地节约集约利用水平，提高土地资源有效供应能力，是土地利用管理工作的重要职责。 建设用地管理，是兼顾“一要吃饭，二要建设”促进国家经济社会发展的重要手段，也是科学合理利用土地资源，落实土地宏观调控在微观层面上的行政管理和技术保障的关键措施。 从建设用地取得的过程看，建设用地管理应包括建设用地的前期预审（批前）、用地报批（批中）和供地后的跟踪检查（批后）的全过程管理；从建设用地管理手段看，应包括经济、法律、行政和技术相结合的一套完整的系统管理工程；从现代的管理理念看，建设用地管理是控制、指导、协调、服务型相结合的综合性管理。建设用地管理的三个密不可分的阶段（批前、批中、批后），均包含着管理、节地、服务的内涵。即建设用地的全程管理、全程节地和全程服务。 农用地转为建设用地的路径 在我国现行制度下，土地非农化过程也是农用地转为建设用地的过程，主要有三种途径：国家占用农用地，乡村集体建设用地占用农用地和农村个人建房占用农用地。土地非农化路径如图所示： 图1 　中国土地非农化的路径 农用地转换为成熟的城镇建设用地一般要经过三个过程：土地规划（农转用）、土地征用和土地开发。土地规划过程确定了哪些农用地将转为城镇建设用地，以及转换为何种建设用地；土地征用过程完成土地权利的转变；土地开发过程完成土地的平整、基础设施建设等。土地非农化过程中的土地增值如图： 图2 土地非农化过程中的土地增殖过程 第一章　审查的程序及原则 （一）预审阶段 （二）正式用地报批 二、审查原则 （一）项目用地符合国家产业政策和供地政策 依据《土地管理法》、《划拨用地目录》、《限制用地项目目录（2006年本）》、《禁止用地项目目录（2006年本）》、《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》及国家有关产业政策进行审查。 《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》 适用应注意的几个问题 一、规定适用于新建、扩建和改建的建设项目。 二、凡列入《限制用地项目目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门方可办理相关手续。 三、凡列入《禁止用地项目目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门一律不得办理相关手续。 四、违反本通知规定办理相关手续的，要依法依规追究有关部门和责任人的责任。 （二）供地方式符合《划拨用地目录》规定 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条和《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。 《划拨用地目录》（国土资源部令第9号） (三)用地规模符合土地标准的规定 主要依据《工程项目建设用地指标》和《工业项目建设用地控制指标》 　 1、《工程项目建设用地指标》编制 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定：制定和实施新的土地使用标准。依照国家产业政策，国土资源部部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，并会同有关部门制定工程项目建设用地定额标准，省、自治区、直辖市人人民政府可以根据实际情况制定具体实施办法。 《工程项目建设用地指标》编制 自1988年开始组织编制《工程项目建设用地指标》， 已颁布实施的有：公路、铁路、民用机场、电力、煤炭、原油及天然气、纺织、机械、钢铁、林产、建材、工矿企业生活区、核工业、兵器、电子、地面防空