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房地产4194631005
* 我国房地产业是否暴利? 我的看法:是。 *房地产暴利的根源 先看商品房价格:上世纪90年代中期我国经济出现过热,通过治理于1996年实现“软着陆”后,经济开始进入紧缩期,加上受亚洲金融危机影响,我国出口贸易严重受阻,整个产品市场低迷,物价总水平一路下滑。商品房市场也不例外,空置率很高。 为治理经济紧缩,政府宏观调控的总方针是扩大内需,并出台一系列政策措施。为启动房地产市场,政府采取了取消房地产开发中的部分收费并降低贷款条件,对购房户发放个人住房贷款并实行首付按揭等优惠政策,刺激住房需求,收到了明显效果,逐渐出现购销两旺的景象。 然而,进入本世纪以来,房价上升已超出了需求等正常因素拉动的合理范围,成几倍的疯涨,一路飙升到绝大多数城市居民不可能承受的程度。 究其原因,归纳起来,就是地方政府、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。其中,地方政府的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因,它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣;包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量,并成为暴利的主要获得者;商业银行是房价高位运行的支撑力量,它不仅向自购住房者提供了按揭贷款,而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款,从而造成一个庞大的炒房族,在房市上兴风作浪。 再看商品房成本费用。商品房开发成本,主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的,承建商不太可能由此获得很大好处。但是,土地这个基本要素却使开发商大获其利。在我国的土地产权制度中,除国家掌握一些国有土地外,绝大部分土地属于农民集体所有,与家庭联产承包责任制相联系,农民个人只有使用权。长期以来,当国家建设项目需要征地时,就由市、县、乡政府出面,只与土地所有权的代表即村委会交涉,农民个人完全被排除在外。这一作法自然而然地被运用到房地产开发征地中,出于前面所述的原因,征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易,由于部分官员“寻租”,土地价格被压得很低,使开发商以较少的费用获得了土地。 仅靠土地买卖,就有大笔财富流入开发商手中。而且征购土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金,而是从商业银行获得的贷款,由于这种贷款的实际利率很低,又可以使开发商聚集一笔财富。有资料显示,截止2004年4月,全国房地产开发投资约8 800亿元,其中银行贷款7 200亿元,占投资总额的82%。抛开房价疯涨不说,从2002年以来,我国通胀率约为4%,开发商贷款的银行利率仅5%~6%,其实际利率还不到2%,这种资金成本是极低的。 因此,每年就有几十亿、上百亿的资金通过银行转移到开发商手中。总之,由于土地购价低和资金成本低,使得房地产开发总的成本费用较低,与商品房价格畸高形成鲜明的反差。在这种收益成本状况下,房地产暴利的产生就容易理解了。 很多人都认为,房地产业是暴利产业,那么他们认为房地产业暴利的原因是什么呢? 房地产商的暴利 房地产的暴利,本质上与中石油,中石化没有什么区别。房地产行业虽然牵涉民生,但由于有大量民资、外资涌入,这就产生了很多老板。由于以前中国的建筑行业没有什么地位,因此,房地产的第一波中,象王石、潘石屹这样有文化的有素质的老板并不多,很多都是泥腿子上田,文化不高,但敢拼敢做,混出头来,一夜暴富,公众又偏偏不得以将自己的财富积累,交给这些自己心目中压根不会去尊重的老板们。 如果房价不太贵,大家也可以将就。但偏偏房价一个劲地往下窜,不带歇的,窜上去快,下来慢,而且常常歇了一会,又向上冒。这问题就大了。百分之八十以上的人都恨不能将这些贪心的开发商剁了吃了。也有专家就顺应这个潮流,认为应该取消房地产这个行业。 *
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