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房地产行业项目运营最佳实践_培训_166
房地产行业项目运营最佳实践 2008-12-13-14 Agenda EPM: 企业、行业环境与房地产项目管理 经济环境与项目管理 房地产项目管理策略 EPM: 房地产项目管理策略与运营体系 房地产项目管理策略选择 构架高效的项目运营体系 EPM运营体系:启动管理 土地定位 需求分析 项目范围说明书 EPM运营体系:计划管理 计划层次 计划编制 项目范围说明书Implementation EPM运营体系:计划实施管理 EPM运营体系:项目收尾管理 企业能够基业常青吗? 据统计,世界500强的企业平均寿命是40岁,美国中小企业的平均寿命约5岁,而我国大企业的平均寿命约7.8岁,中小企业的平均寿命约3.5岁。 一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力,而企业竞争力的关键是企业成长问题。 项目管理的环境 人均GDP与房地产发展阶段的关系 GDP增长率与发展阶段的关系 最流行的运动:冬泳 企业成长的关键因素 如何做?松下幸之助的观点也适用于您 房地产投资波动周期 新时代经营理念的转移--新的角色定位 房地产企业的成功指标 新上市商品房项目销售失败的10大原因 消费者对项目的满意度不够(25%) 市场定位模糊,卖点不明确(20%) 价格过高,无法与竞争对手相抗衡(10%) 入市时机不正确(7%) 项目知名度不够(8%) 项目的销售管理、控制不合理(12%) 项目的工程进度慢(3%) 开发商信誉不好(3%) 促销活动不合适(5%) 企业领导的个人意愿(7%) 房地产项目管理常见问题(一) 项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善,计划、目标意识不强 施工图设计文件供应迟慢,变更多,工期、预算失控 项目分包、总包商、其他干系人及其合同管理不可控 多项目资源冲突 项目组织构架和项目管理模式不协调 项目管理名言 “ 项目管理就是要集中注意力在缺乏权威、目标受多方制约、行为规则定义不清的环境中完成工作。” 来源:J Davidson Frame “The New Project Management” 房地产项目管理概念 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,其运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。 根据角色不同可以分为: 开发商-建设项目管理 设计单位-设计项目管理 咨询监理单位-工程咨询项目管理 施工单位-施工项目管理(总包、分包) 物业公司-后期物业管理 房地产项目管理运营体系 房地产管理发展的5个典型阶段-80%没有实现 规范化运作 组织的管理一定需要进入精益化管理阶段,而规范化是实现精益化管理的必由之路 房地产项目管理的目标 创新是B-C项目之魂 项目管理的国际标准:PMI PMBOK 企业的项目管理流程 房地产一级流程结构 项目投资模拟模型 项目选择的因素(一):企业定位 Positioning--企业成功的关键 定位不是你要对项目或产品要做的事情,而是你对预期客户要做的事情。也就是你要在预期客户的头脑里给产品定位。 品牌定位-企业DNA 房地产项目定位的关键要素 产品定位 土地位置固定,关键在于破解其价值密码 客户群密码:市场细分 总价密码:户型面积+户型设计 (小盘另类、定位少数,大盘要包容、大气) 成本定位 风险成本:1/3放心,2/3知利润,3/4知现金与实物 时间成本:拆迁时间,开发周期 管理成本:规模化、专业化、规范化和集团化 扩大开发规模,发挥在材料采购、建筑施工、营销方面的规模优势,实现资源利用最大化 提高专业水准,做出精品,提高房屋的性价比,这样才能增强公司的竞争力 建筑成本 市场条件和自身能力的耦合 市场环境与定位 高档房和廉价房 实现销售的快慢 企业实力与开发战略 北京贡院6号、观澜湖高尔夫物业 定位是市场条件与企业能力的耦合 区域形象和项目的定位 项目能够摆脱区域形象约束吗? 上海陆家嘴 北京望京 规模开发还是小项目 市场领先者/跟随者/利基者(niche)的定位 房地产项目定位中的特殊性(地段的限制及突破、人以群分等) 顾客Customer 市场信息、当前和将来的主要顾客的需求信息 竞争对手Compete 主要竞争对手是谁?他们的技术?现在和将来与公司有什么竞争?他们哪些因素可能吸引顾客? 公司Company 公司具有优势的领域,能够改进并巩固竞争地位的领域。为此应调整的能力,包括技术能力、制造能力和营销能力 客户需求的分析 Pulte Homes新的客户细分纬度:生命周期需求+支付能力 不同客户的分布 跨越chasm 客户的识别 购买驱动力分析 明示与隐含需求 价值链的延伸 美国房
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