-CRIC-中南集团陕西西安城市进入报告核心观点总结.docVIP

一、西安城市如何： 西安是陕西的省会，国家发展中西部地区的关键性城市。西安常住人口达到858万，总量规模大，且西安是人口导入性城市，为发展房地产打下坚实基础。经济发展方面，西安发展快，但总量相对较低，在西部地区西安名列前茅，但是与发达地区依然有较大差距。西安居民富裕程度相对低，对房价支撑能力有限。从未来发展看，西安定位于国际化大都市，到2020年人口规模将达到1000万以上。在城市发展上，西安呈现“南强北弱”的特点，为转变发展不均衡的态势，西安市政府北迁，将城市发展重心北移，重点打造经开区，浐灞新区（意向地块所在区）。城市基本面综合判断：西安人口多，导入力强，国家支持力度大，城市具备发展潜力，是值得进入的城市。 宏观区位：城市区位的战略性非常突出，国家资源倾斜会使得城市不断有新的炒作话题。西安承东启西，是西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。 城市人口：西安人口多，且对西北地区小城市人口有较强吸附力。西安2013年常住人口已达到858万，近五年人口平均增长率为0.41%。西安具备较强的人口导入力，西安有63所高校，在校生达到87万；西安周边县市人口进城购房需求较强。 宏观经济：经济发展快但总量低，三产发展突出，表明城市存在发展商业办公的机会。西安2013年GDP总量为4884亿元，近五年GDP平均增长率为13.14%。对比西北地区的其他省会城市西安位于首位，但与发达地区城市相比西安依然有较大差距。西安2013年产业结构比为一产4.5%：二产43.3%：三产52.2%，从结构变化上看，西安近五年变化较小。2013年西安的财政收入为902亿元，近五年平均增长率为22.82%。2013年西安固定资产投资总额5134亿元，近五年年均增长率为27.8%。社会消费品零售总额2548.02亿元，近5年年均增幅为17.18%。 富裕程度：西安人富裕程度低，从根本上抑制了城市房价上涨。2013年西安城镇居民可支配收入为33100元，城市居民消费性支出为23848元。2013年城镇居民家庭恩格尔系数为32.5，处于相对富裕阶段。2013年城乡居民存款余额为5357亿元。 城市规划：国家十二五规划中的战略型城市，市区发展呈“南强北弱”态势，为转变不均衡，近年来政府重心北移。国家战略导向：1西安将在西部开发中发挥五个主要作用:东联西进的桥头堡；西部对外开放的窗口；国家技术创新的试验田；旅游市场的聚散地；培养、开发智力人才资源的基地。2西安是《关中-天水经济区》的核心城市，《关中-天水经济区》定位为西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。3《西咸一体化》将西安定位国际大都市。城市发展方向：西安城市发展不均衡，“南强北弱”，为此西安市政府北迁，强力拉动北部发展，教育资源、交通环境、城市公共配套设施不断提升，从导向上看，北部地区是西安最具发展潜力的区域。（本次意向地块区域） 二、西安整体市场如何： 1、西安市场有千万方以上的容量，有大量人口以及较强的导入力，因此西安市场有机会； 2、市场存在风险，供应量大，原因有两方面：首先政府打造国际化大都市战略的实施，使得多个新区集中开发，致使城市供地量大。其次规划部门缺乏控制，单项目容积率多在3.0左右，使得城市到处是高层建筑； 3、西安房价低，增长慢，近两年出现负增长，原因多方面：首先西安富裕度低，使得房价有瓶颈；其次城市供应量大，房价上涨缺乏动力，因此增长慢；第三，大型国有企业利用自有土地建企业集资房，稀释优质客户。第四，西安房价出现负增长，主要是结构性变化导致，主力成交区域外移是关键，同时近二年整体市场环境起落不定，而西安市场在12、13年土地出现供应高峰，使得房企去化压力增大，不得不选择以价换量。第五，从14年价格月度走势上看，西安房价呈现反弹趋势，表明市场有回暖迹象。 4、未来3~5年市场量价走势：量方面，由于西安12~13年土地出让量大，势必在未来3~5年转化，供求矛盾依然突出；去化方面，西安处于快速发展期，城市人口还将持续增长，且西安需求方面较为健康，以刚需刚改为主，因此可以判断未来3~5年市场需求量将会呈稳中有升的态势；房价方面，由于过去2~3年土地出让价格偏高，同区项目价格上涨压力大，而从城市均价看，由于土地供应外移趋势明显，使得价格结构性调整，因此结合目前国家政策走势，我们认为西安未来3~5年城市整体价格平稳发展，同区同项目价格会呈现小幅上涨趋势。 5、西安成交前10位项目，单项目年去化能力预计在10万方。备案数据显示14年西安销量冠军仅成交12万方，前10名平均成交7万方，而13年销冠成交18万方，前10名平均成交15万方。原因：首先是西安市场监管不严，数据透明度差，备案严重滞后，导致一部分成交在2015年1月初尚未反应到网上房地产；其次，