广州增城新项目调研.docVIP

广州市项目可行性研究 综合判断：城市基本面： 土地市场： 城市商品房市场： 片区商品房市场： 地块分析：综合分析，挂绿湖地块＞创基丽江国际＞朱村地块。 客户分析及同行访谈： 产品定位及售价评估： 取地建议： 二、广州城市基本面怎么样？总体判断：广州市中国南部核心城市，经济水平高，而增城作为广州市规划的三大副城之一，未来发展潜力大。分析如下： 广州城市基本面：城市区位： 城市交通： 经济水平： 产业结构 人口情况： 城市规划：城市区位：增城位于广州东部，地处珠三角东岸经济带的黄金走廊，是广州-东莞-深圳-香港发达城市群和产业带的重要节点。依托广州，毗邻港澳，南望东莞，东临惠州，北界从化，西接广州经济技术开发区和中新知识城。增城常住人口为 三、广州土地市场怎么样？总体判断：有以下几个方面说明： 土地成交情况 （近五年土地成交量，成交幅数，项目数，成交均价） 年份 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 土地成交量（万㎡） 235.5 296.4 224 215.2 成交幅数 37 53 42 43 成交项目数 31 45 37 37 成交均价（元 4751 2964 2426 4975 10380 项目周边土地成交情况（列表） 地块 区域 总占地 容积率 总建面 成交时间 成交楼面价 溢价率 竞得人 荔城 3.6 11259 2014-4 8748 77% 广州全益 夏街地块 5.5 192953 2013-7 5938 85% 广州合汇 东山村地块 19754 3.5 2013-7 1802 0 广州景鑫 西山路地块 81415 2.5 2013-5 3722 125% 湖北水牛 光辉村地块 35167 2 2013-1 682 0 广州正丞 东湖地块 85407 1.74 2012-4 1077 0 广州中展 凤岗村地块 朱村 139018 2.5 2014-3 4280 89% 广州恒翔 凤岗村地块 465205 2.5 2014-3 4066 综合70% 碧桂园 凤岗村地块 169803 2.7 2013-3 2382 65% 广州恒展 四、广州全市商品房市场怎么样？总体判断：广州全市商品住宅市场近年供需持续攀升，但供过于求显现，今年供需失衡严重，成交价格持续攀升，整体库存尚处于合理范围。有以下几个方面说明： 商品市场概况 （近五年全市供应量、需求量、成交均价、供求比） 年份 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 供应量 687.51 797.08 845.77 1196.65 成交量 557.33 767.71 805.71 836.57 供销比 1.23 1.04 1.05 1.43 供应套数 62757 65234 73348 102064 成交套数 49888 68390 70861 72704 可售套数 38756 47079 42214 56548 75860 成交均价 13401 14044 14758 15081 当前商品库存，去化周期当前商品住宅库存为 商品房分板块概况广州市根据距离市中心的位置，可大致分为中心六区、外围四区以及远郊二区这三个层次。 品牌开发商情况广州各大品牌开发商汇集，其中华南五虎中广州独占三席。万科、恒大、保利、雅居乐、碧桂园、合景泰富以及本土开发商敏捷、越秀、时代等开发商市场表现不俗。 销售排行榜 2014年广州住宅成交排行榜 2013年广州住宅成交排行榜 排名 项目 片区 成交套数 成交面积 成交均价 排名 项目 片区 成交套数 成交面积 成交均价 万科红郡 番禺 1955 186309 17438 1 碧桂园天玺湾 南沙 2658 276296 10027 2 万科东荟城 萝岗 1886 187943 14259 2 碧桂园凤凰城 增城 2403 234551 9278 3 锦绣天伦花园 增城 1692 152929 7573 3 碧桂园豪园 增城 2278 242749 8193 4 中海誉城 萝岗 1425 122888 14249 4 中海誉城 萝岗 2099 191008 15081 5 花语水岸 荔湾 1372 132837 24825 5 锦绣天伦花园 增城 2093 185479 7571 6 南沙滨海花园 南沙 1297 136717 10032 6 翡翠绿洲 增城 2048 242647 7612 7 保利西海岸 白云 1284 121081 19383 7 锦绣御景国际 增城 2003 237958 8755 8 锦绣御景国际 增城 1212 138485 9023 8 雅居乐锦城