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第四章房地产评估第一节房地产评估概述 一、房地产的概念1、房地产概念P98，涉及实物、权益和区位。 二、房地产的特征：位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资巨大、保值增值性趋势。 三、房地产的评估程序 第二节 土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质 1、土地的含义：是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 广义：陆地及空间的全部环境因素，土壤、气候、地质、地貌、生物和水文等多种因素构成的综合体。既是资源，又是资产。狭义：仅是指土地。 2、土地形成的自然供给和经济供给，经济供给包括人工的投入、规划、开发和整治。 3、土地属于国家所有，只有使用权，没有所有权。土地评估只是资产的使用权评估。 二、土地的分类及其特性 (一)分类 1、按社会经济用途分类： 2、按地理位置分类： 3、按所有权归属分类： 4、按利用程度分类： 5、按开发程度和开发趋势分类 （二）土地资产的特性 1、自然特性：（1）土地面积的有限性，（2）固定性，（3）土地使用价值的长期性、效用的永续性，（4）土地的不可替代性。 2、经济特性：（1）供给的稀缺性和增殖性，（2）影响因素的多样性，自然和社会的，经济地理位置的可变性，（3）可垄断性，（4）土地利用的多方向性，（5）效益的级差性 （二）土地资产的特性1、自然特性：（1）土地面积的有限性，（2）固定性，（3）土地使用价值的长期性、效用的永续性，（4）土地的不可替代性。 2、经济特性：（1）供给的稀缺性和增殖性，（2）影响因素的多样性，自然和社会的，经济地理位置的可变性，（3）可垄断性，（4）土地利用的多方向性，（5)效益的级差性。 三、房地价格体系（一）土地价格体系 基准地价 标定地价 一级市场 政府批租定价垄断 市场出让底价 市场交易价　　二级市场 完全竞争市场 客税价格 （二）房地价格体系 土地价格 建筑物价格 房地价格 现住房价格 动迁价格 商品房价格 安居房价格 福利房价 成本房价 （三）土地价格特点 地价是具有特殊价值的商品：1.地价是地租的资本化，不完全是劳动的产物，是地产带来地租收益的资本化。2.是权益价格，地产权益包括许多形式,如所有权、使用权、抵押权、租赁权、收益权，地产转移的方式不同，价格就不同。3.地产具有增殖性。4.地产与用途相关。5.地价具有个别性。6.地价具有可比性。７.地价具有区域性。 四、影响地价的一般因素 （一）一般因素：行政社会、经济、其他（二）区域因素:（三）个别因素 五．评估原则 （一）替代原则：采用市场法的基础。 （二）最有效使用原则：处理多种用途矛盾的依据。 （三）变动原则：随影响价格变动因素的变化而变化。 （四）供需原则：动态预测原则。 （五）贡献原则：房地合一原则。 （六）特殊原则：房地合一原则，区域及地段原则。地用原则：不同使用征税不一样，改变用途必须向土地管理部门批准。预期原则，评估基准日原则：法律变化，不同时间价格的调整。 六．相关指标1、宗地：指可供建筑使用的土地，其标准单位被称为标准宗地。三层含义（1）权益状态，使用其权益；（2）使用功能上有一定的独立性；3）是在一定面积上的。美国宽一英里，深100英尺。日本宽3.63米，深16.36米。台湾宽1米，深18米。 2、容积率：建筑物总面积÷建筑物占地总面积×100% 3、覆盖率：建筑物底层面积÷建筑物占地总面积×100% 4、有效宅地化率：开发建成后实际可供建筑面积÷开发区面积 5、楼面单价：土地总价÷建筑总面积 土地总价÷容积率 第三节土地权属的处置（自学为主）一、土地权属的类型 （一）划拨土地使用权P118 （二）出让土地使用权P119 第四节 土地使用权的评估方法一、市场法（一）市场法及适用条件 １．公式 P1242、条件：足够的交易案例 （二）应用步骤和过程 1、搜集交易资料，确定参照案例2、考虑交易情况修正3、交易时间修正4、区域因素修正：难点和关键之一。5、个别因素修正6、容积率修正 7、使用年期修正 教材Ｐ１２５ （三）实例计算（考虑因素多） P1２７－１２９　 18个项目，9个调整 P1７７－１７９ 例题 某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的宗地的交易情况，见下表表1 参考宗地情况指数表 （四）路线价法 (为迅速大量评估土地价格的方法) 1、评估思路：根据土地价值随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价,用此单价配合深度百分率及其他修正率，用以计算临街其它宅地的一种方法。 2、适于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内大量土地进行估价的场合。依赖于叫完整的道路系统和排列整齐的宗地及深度修正表和其它修正率。 3、公式： 宗地总