[建筑]深圳市缔梦园二期推广策略.pptVIP

缔梦园（二期）推广策略Diamond Garden AD Plan “突破重围” JULY 2002 A-市场状况B-产品分析C-推广策略 A-市场状况 深圳房地产市场集中片区划分 深圳市房地产市场大背景 “豪宅年”： 2002年深圳地产主流方向为豪宅，总计供应量超过300平方米，豪宅区域形成四大版块：中心区、滨海-红树湾、环香蜜湖、华侨城。除了中心区得到深圳CBD概念的天时，自然的环境无一例外成为豪宅的必然要素。 产品均好性：无论是豪宅还是平民化住宅，均好性成为主流，对环境、物业管理、规划、建筑质量、发展商实力均有相当的要求。如4000元价位的四季花城，5500元价位的中海阳光棕榈园，12000元/平方米的纯水岸就是其中的代表。 品牌地产商的路要好走一些：盘点上半年的热销楼盘，万科、中海、华侨城、招商地产、京基地产，品牌成为进入市场的通行证。 规模成为指标：在99年开始的大盘运动，到2002年成为市场的主流，30万平方米是业界称为最适合发挥和获利的平衡线。 景田片区楼盘分布 ★ 判断： 缔梦园存在大盘、品牌、豪宅、均好性等市场热点的四面围困之中。 我们如何突破？ 源自产品特色的个性化推广！ B-产品分析 产品分析（一）：面积比例 产品分析（二）：户型比例 产品分析（三）：总价比例 判断：我们的价格和主力户型集中在整个市场中的中段，因此采用速战速决的推广策略。 缔梦园优势集合 C-推广策略 一、“豪宅阵营”突围 - 城市大众白领物业二、“景田北”突围 - 媲美豪宅的容积率、楼间距、环境三、“品牌”突围 - 个性化、专心专业城市公寓，产品实惠、物有所值 四、“均好性”突围 – 超越均好性的珍贵物业（ 12层，1.96容积率）五、“规模”突围 – 景田片区没有大盘，帝梦园不存在劣势 突围战术分布（一） 第一攻击阶段：2002.7-8 第三攻击阶段：2002. 9 第五攻击阶段：2002.10-11 形象+活动攻势 事件攻势 媒体+外买场攻势 利益点：接待处、卖场包装 利益点：9月20日秋交会 利益点：销售业绩 核心点： 核心点： 核心攻击点： 正式开始接待 现场、商业街包装 商报+专业版、晚报+都市报 “感受中心区”清凉夏日游 高交会馆现场和通路封杀 山姆店、岁宝百货、家乐福、DM 第二攻击阶段：2002.8-9 第四攻击阶段：2002. 9月28日开盘-10 外场+媒体攻势 现场攻势 利益点：展销会、外卖场巡回 利益点：公开发售 核心点： 核心点： 缔馨园、紫薇苑、鲁班大厦 大堂、看楼通道、样板间、环境 深圳特区报社、商报社、DM 业主活动+通讯/帝梦园亲子欢乐月 第一阶段攻击战术 第1攻击波 时间：2002年7月 攻击点：现场包装、临时售楼处包装 第2攻击波 时间：2002年8月初 攻击点：活动攻击“感受中心区”清凉夏日游 第3攻击波 时间：2002年8月中 攻击点：模型巡回展 启动攻击阶段 第四攻击波 时间：2002年9月中 攻击点：秋交会 附：第一阶段执行计划 第一攻击波：临时接待中心包装部分（已完成） 第二攻击波：“感受中心区”业主活动（正在进行） 参加人员：老业主、准业主、准客户、销售部工作人员 地点：莲花山、特区报社、高尔夫球场、楼盘现场 形象包装：旗帜、海报、折页、T恤衫、欢迎牌、车体包装 （详细计划另见） 第三攻击波：外卖场巡回展 地点选择：深圳特区报社、商报社、帝梦园地产项目 时间：8月12日 -- 9月8日 人员：销售人员 媒体配合：《模型摆进了报社》《帝梦园，文化白领的家园》等等 资料准备：折页、展台、形象展板、模型 第四攻击波：秋交会 时间：9月20日—9月24日 地点：高交会馆 推广形式： 封杀现场：看楼专车、莲花山大型布幅、旗帜、户外广告 封杀通路：红荔路、莲花路、新洲路、商报路等 营销武器在各阶段的分布 第一区域：景田片区 推广手段：户外广告、现场包装、卖场包装、现场导识、ROADSHOW路演、PR公关活动、DM直邮、车体 兵力指数：★★★★★ 作战时间排布 推广费用投入明细表 媒体投放策略 1、分媒体策略：300个客户：300000