[法律资料]ID251-中美住房保障制度的比较研究---zhangnian.docVIP

中美住房保障制度的比较研究 摘要：本文对中美的住房保障制度进行了比较研究，具体分析了中美两国在住房保障制度的保障对象和实施方法上的差别，探讨了两种不同的制度设计，对于一国经济发展的影响，从融资、财政、监管和宏观运行的角度，探讨了我国住房保障制度进一步完善的政策目标。 关键词：住房保障制度 保障对象 实施方法 完善住房保障制度，加快完善分层次、多渠道的住房保障体系，进一步改善人民群众的居住条件，是当今各级政府部门关注民生的一项重要任务。 在市场经济下，为了保障每个人都有房子住，政府就需要实施一些特殊的政策措施来帮助这些单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。 从我国目前情况来看，住房保障制度主要包括四个基本方面：第一是住房公积金制度。住房公积金是社会受益面最大的住房保障制度。几乎所有的工薪阶层都可以通过这个制度受益。这个制度包括雇主与雇员共同缴付、对公积金部分免征个人所得税、在购房时除可用个人帐户累积部分支付外，还可利用公积金贷款购房、以及公积金贷款实行优惠利率等几个组成部分。这是一项强制与鼓励相结合的制度；第二是针对低收入群体的半市场化方式的保障制度。政府通过减免土地出让金或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等来保障他们的住房需求；第三是针对困难群体的非市场化保障方式。由政府根据家庭收入水平制定不同政策，提供廉租住房；第四是针对特困群体的救济方式。政府对特困家庭采取提供贴租的方式，满足其基本的居住需求。 本文从中美住房保障制度的差别出发，通过对中美两国住房保障制度的对象和实施方法进行比较分析，说明了我国住房保障制度的特征，指出了我国住房保障制度需要进一步改进的思路。 一、住房保障制度的对象比较 由于经济社会发展水平的差异，不同国家的不同社会阶层对住房的支付能力存在巨大差异。一些阶层由于社会环境及个人原因，不可避免地落后于整个社会住房消费的平均水平，由此形成居住的相对贫困和绝对贫困。因而，住房保障制度应当根据当地经济社会的发展状况和人均居住水平，确定合适的保障对象。 美国对高、中、低收入者制定了不同的住房政策。对高收入者由市场供应商品房，对中等收入者供应“社会住房”，对低收入者则提供标准较低的廉价屋。高、中、低收入线由各个城市每年公布。多年来，美国高、中、低居民户的比例大体是20%：62%：18%。由此可见，美国住房保障的对象是占社会总人口80%的中、低收入人群。 当前，中国社会财富分配大致呈现“双金字塔”结构，即15%的居民拥有85%的社会财富，另外85%的居民拥有15%的财富，这种社会阶层的“金字塔”和财富分配结构的“倒金字塔”结构，导致中国贫富差距较大。 双金字塔结构要求保障层面上浮，将中等收入家庭列入保障对象。最低收入者占社会的大多数，是塔基；高收入者是塔尖，人数较少。由于经济不发达，中等收入阶层尚未充分发育形成一个独立的阶层，收入水平、财富占有比与美国相比都比较低。贫困阶层面比较大，政府应当扩大保障层面，把中等收入与低收入家庭一起列入保障对象，使住房保障体系与“双金字塔”结构相匹配。随着经济发展和居民购房能力的提高，逐步向“橄榄型”收入分配结构下的保障水平过渡。 到目前为止，我国已经初步建立了最低收入、低收入、中低收入三个档次的住房保障体系。包括：针对最低收入家庭的廉租住房制度、低收入家庭的公房租金减免政策以及政策性商品房等政策。但总体来看，覆盖面较窄，且供应量上存在巨大缺口。此外，我国人口老龄化程度在不断加大，老年人大多居住在狭小空间的老旧房内，这类房屋内部老化、外部亦缺少方便其活动的设施。政府在住房保障方面应当考虑这一弱势群体。因此，今后我国应细分居民收入水平，严格住房保障的准入，加大对中低收入家庭的保障力度。 二、住房保障制度的实施措施比较 美国在住房保障的实施手段方面大致可以分为四类：政府直接或间接提供住房、租金补贴与管制、金融支持以及税收优惠。 1、政府直接或间接提供住房 美国公共住房的建设始于20世纪30年代，联邦政府负责拨付建造、维修和管理营运公共住房所需的资金，地方政府（或州政府）设置的住房局监督公共住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房局。政府以市场租金的20—50%直接提供给家庭收入占美国家庭平均收入37%、并申请居住公共住房的最低收入家庭。这些公共住房建造水准较低，且大多位于城市的贫民窟地区。随着居民收入水平的提高、支付能力的增强，美国政府直接投资建设的公共住房逐渐减少，20世纪40年代占60%，到70—80年代下降为40%；进入90年代比例更小。 始于20世纪70年代的包含性分区制住房计划（INCLUSIONARY ZONING，简称IZ），利用规划分区制（即ZONI