[法律资料]关于完善我州房地产政策法规的建议.doc

关于完善我州房地产政策法规的建议 书记您好：????我是临夏一名稍懂法律的公民，最近看到我州各地开发商和消费者经常发生纠纷，引发了一系列问题甚至是上访事件，经过考察其他先进省市处理这类问题的经验，结合我州实际特提出一下几条意见供您和其他领导考虑，望采纳：????1、实测面积增大问题，开发商预售面积小于最后测绘单位预售面积，导致房子面积增大。对于此类问题上海就有明确规定沪房地资市[2002]0263号?（原文附后）“（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。我州消费者经济能力普遍不好，故建议参照上海规定公摊面积大于预售面积的由开发商承担，消费者不再支付所超面积房款。????2、消费者要求重新测量或者复核的，建议按照甘建房〔2002〕99号甘肃省建设厅转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知规定，由测绘单位和开发商将测绘成果（包括测绘报告、分幅图、分丘图、分层分户图和面积计算书等）向房屋当事人公布，并解释面积构成，消费者任然要求重新测量或者建设部门复核的，开发商应当委托更高资质的测绘单位测绘并邀请消费者代表、工商部门、建设部门参与，复核的应当依照《房产测绘管理办法》由州建设局组织有资质的工作人员进行并邀请消费者代表和原测绘单位代表参加，由于我州各县市建设部门专业测绘人员过少，建议尽快从相关单位进行选调或者招录，各县市建设部门无能力审核测绘结果的应当报州建设局审核。????3、关于在合同中约定仲裁而发生纠纷的，由于我州没有仲裁机构，另仲裁程序不公开且一裁终局，不利于保护消费者权利，故建议在我州的房屋买卖合同中不得约定仲裁，否则建设部门不予备案。????4、物业问题，各县市建设部门应当按照监督开发商按照《物业管理条例》和其他规章选聘物业单位，在选聘前应当征求业主意见。????5、国有土地证问题，按照我国《城市房地产开发经营管理条例》和?甘肃省城市房地产管理条例预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故建议各级建设、土地部门应当督促开发商在交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更手续，对于不履行变更手续的依法处罚并禁止在我州进行房地产开发。????6、房屋质量问题，建议各级建设部门应当按照建设部关于做好分户验收工作的通知规定进行分户验收，在验收时邀请该户业主到场，对业主有异议的在业主当成进行验收，对质量投诉按照甘肃省建设工程质量监督管理规定时限进行处理，并答复业主，为了我州房屋安全建议禁止在我州使用轻质隔墙板和易燃材料。以上意见如有不妥请您指正。关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知沪房地资市[2002]0263号各区县房地局、各房地产开发经营企业：?近年来，本市房地产市场日趋规范，但商品住房面积纠纷仍较突出，已成为当前商品住房交易中主要矛盾之一。为进一步规范房地产开发经营企业商品住房销售行为，切实保障购房者权益，现根据建设部《商品房销售管理办法》、《上海市房地产转让办法》，就预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法作如下规定：一、房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积，下同）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供房屋建筑面积计算表，交房时应向购房者提供房屋建筑面积测算表。二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下┃实测共用部位分摊建筑面积－预测共用部位分摊建筑面积面积误差比=?--------------×100％　预测共用部位分摊建筑面积2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。3、实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。